Amortizarea unei construcții noi ridicate pe terenul propriu
Când firma construiește o clădire pe un teren pe care îl deține deja, rezultă două active diferite. Terenul nu se amortizează. Clădirea se amortizează liniar, începând cu luna următoare punerii în funcțiune. Sunt importante trei lucruri: ce intră în valoarea clădirii, ce rămâne la teren și din ce lună începe amortizarea.
Terenul și clădirea sunt active separate
OMFP 1802/2014, pct. 192: „Terenurile și clădirile sunt active separabile și sunt contabilizate separat, chiar atunci când sunt achiziționate împreună. O creștere a valorii terenului pe care se află o clădire nu afectează determinarea valorii amortizabile a clădirii.”
Fiscal, Codul fiscal art. 28 alin. (4) lit. a) enumeră terenurile printre activele care nu se amortizează. Costul terenului rămâne în contul 211 și nu se adaugă la valoarea construcției.
Ce intră în valoarea clădirii
Pe durata lucrărilor, costurile se acumulează în contul 231. Conform pct. 226 alin. (2), aici intră:
- materialele și manopera;
- costurile de amenajare a amplasamentului;
- proiectarea și obținerea autorizațiilor;
- onorariile profesionale legate de construcție.
Nu intră costurile administrative și cheltuielile generale de regie (pct. 226 alin. (3) lit. d)).
Demolarea unei clădiri vechi. Dacă pe teren exista o construcție care se demolează ca să se construiască alta, cheltuielile cu demolarea „sunt recunoscute după natura lor, fără a fi considerate costuri de amenajare a amplasamentului” (pct. 226 alin. (4)). Același tratament se aplică valorii neamortizate a clădirii demolate. Aceste sume merg pe cheltuieli, nu în costul clădirii noi.
Amenajările de teren au regim propriu
Parcarea, împrejmuirea sau drumurile interioare sunt amenajări de teren, nu părți ale clădirii. Contabil, se țin separat de teren (pct. 193 alin. (1)). Fiscal, sunt mijloace fixe amortizabile (art. 28 alin. (3) lit. f)) și se amortizează liniar, pe 10 ani (alin. (12) lit. e)).
Regulile de amortizare a clădirii
- Metoda: liniară, obligatoriu pentru construcții (art. 28 alin. (5) lit. a)). Metoda superaccelerată introdusă de OUG 8/2026 (alin. (8^1)) se aplică numai echipamentelor din subgrupa 2.1 și subgrupei 2.4, nu clădirilor.
- Începutul: din luna următoare punerii în funcțiune, atât fiscal (alin. (12) lit. a)), cât și contabil (pct. 238 alin. (2)).
- Durata fiscală: se alege din Catalogul aprobat prin HG 2139/2004. Pentru „Clădiri administrative” (poziția 1.6.4), intervalul este de 40–60 de ani.
- Durata contabilă poate fi diferită de cea fiscală, dacă politica contabilă o justifică (pct. 238 alin. (3)).
Exemplu
Firma deține un teren de 300.000 lei, pe care avea o hală veche. Demolarea costă 40.000 lei. Clădirea de birouri nouă costă 1.200.000 lei, inclusiv proiectul și autorizațiile, iar parcarea 60.000 lei. Recepția se face pe 14 martie 2026.
| Element | Cont | Tratament |
|---|---|---|
| Teren | 211 | 300.000, nu se amortizează |
| Demolare | cheltuieli după natură | 40.000 în anul efectuării |
| Clădire | 212 = 231 | 1.200.000, 50 de ani, liniar: 24.000/an, 2.000/lună |
| Parcare | amenajări de teren | 60.000, 10 ani fiscal: 6.000/an |
Amortizarea clădirii începe în aprilie 2026, deci pentru 2026 se calculează 9 luni × 2.000 = 18.000 lei.
Atenție la sediul social rezidențial
Dacă clădirea este o locuință folosită și ca sediu social, dar nu exclusiv pentru activitatea economică, amortizarea este deductibilă doar în proporție de 50% (art. 28 alin. (12) lit. i^1)).
De reținut
- Costul terenului nu intră în valoarea amortizabilă a clădirii.
- Costurile demolării unei clădiri vechi merg pe cheltuieli, nu în costul construcției noi.
- Clădirea se amortizează liniar, din luna următoare recepției și punerii în funcțiune.
- Amenajările de teren se amortizează separat, pe 10 ani fiscal.