Cum se contabilizează rezilierea unui antecontract pentru un apartament?
Când un antecontract de vânzare a unui apartament se desființează înainte de predare, dezvoltatorul face trei operațiuni. Stornează factura de avans și, odată cu ea, TVA colectată. Restituie clientului suma cuvenită. Înregistrează ca venit numai penalitatea sau suma reținută conform contractului. Apartamentul rămâne în stoc, la cost, și poate fi vândut altui client.
Antecontractul nu este vânzare
OMFP 1802/2014, pct. 442, prevede că „o promisiune de vânzare nu generează contabilizarea de venituri”. Avansul încasat pe baza antecontractului este o datorie față de client, evidențiată în 419 „Clienți - creditori”, nu un venit din vânzarea apartamentului. Prin urmare, la reziliere nu se anulează niciun venit din vânzare. Se regularizează doar avansul.
TVA: ajustarea avansului facturat
Pentru avansul încasat, TVA a devenit exigibilă la data încasării sau la data facturii (Codul fiscal art. 282 alin. (2) lit. a)-b)). Art. 287 lit. a) permite reducerea bazei de impozitare „în cazul desființării totale sau parțiale a contractului pentru livrarea de bunuri sau prestarea de servicii, înainte de efectuarea acestora, dar pentru care au fost emise facturi în avans”.
Art. 330 alin. (2) obligă furnizorul să emită o factură cu valorile cu semnul minus și să o transmită beneficiarului. Normele (HG 1/2016, titlul VII, la art. 287 lit. b)) definesc desființarea drept „orice modalitate prin care părțile renunță la contract de comun acord sau ca urmare a unei hotărâri judecătorești sau a unui arbitraj”. De aceea, păstrați actul de reziliere semnat sau hotărârea.
Penalitatea reținută
Dacă antecontractul permite dezvoltatorului să rețină o parte din avans ca penalitate, suma reținută:
- nu este contravaloarea apartamentului, deci nu intră în baza de impozitare a TVA. Art. 286 alin. (4) lit. b) exclude „penalizările și orice alte sume solicitate pentru neîndeplinirea totală sau parțială a obligațiilor contractuale, dacă sunt percepute peste prețurile și/sau tarifele negociate”;
- este venit din 7581 „Venituri din despăgubiri, amenzi și penalități” și este impozabilă, atât la impozitul pe profit, cât și la micro.
Exemplu
În martie, dezvoltatorul a încasat un avans de 100.000 lei plus TVA 21% (21.000 lei) și a emis factură. În septembrie, cumpărătorul renunță. Contractul prevede reținerea a 10.000 lei ca penalitate, iar restul se restituie.
La facturarea și încasarea avansului, în martie:
- 4111 = 419: 100.000 lei
- 4111 = 4427: 21.000 lei
- 5121 = 4111: 121.000 lei
La reziliere, în septembrie, pe baza facturii de stornare cu minus:
- 4111 = 419: −100.000 lei
- 4111 = 4427: −21.000 lei
Contul 4111 are acum un sold creditor de 121.000 lei, adică datoria față de client. Mai departe:
- penalitatea reținută: 4111 = 7581, 10.000 lei, fără TVA;
- restituirea: 4111 = 5121, 111.000 lei.
În decontul de TVA al lunii septembrie, TVA colectată scade cu 21.000 lei.
Ce nu se modifică
- Stocul. Apartamentul rămâne în 345 (sau 331, dacă nu e finalizat), la cost. Nu există descărcare de gestiune, pentru că livrarea nu a avut loc.
- TVA dedusă pe costurile de construcție. Apartamentul rămâne destinat unei livrări taxabile către alt cumpărător, deci deducerea inițială nu se ajustează.
De reținut
- Avansul din antecontract stă în 419. O promisiune de vânzare nu generează venit (OMFP 1802/2014, pct. 442).
- La desființare se emite factură cu minus și se reduce TVA colectată (Codul fiscal art. 287 lit. a), art. 330 alin. (2)).
- Penalitatea reținută merge în 7581, fără TVA (art. 286 alin. (4) lit. b)), și este venit impozabil.
- Păstrați actul de reziliere sau hotărârea ca justificare a ajustării.