Destinația clădirii se schimbă printr-un contract de închiriere: de când curge termenul de declarare?
Când folosința unei clădiri se schimbă pentru că firma o închiriază (de exemplu, un apartament deținut de SRL devine birou al chiriașului), termenul de 30 de zile pentru declarația la organul fiscal local curge de la data prevăzută în contract pentru această schimbare, nu de la data semnării și nici de la data la care contabilul află de contract.
Contează pentru că încadrarea clădirii (rezidențială, nerezidențială sau cu destinație mixtă) se face după destinația finală, inclusiv atunci când clădirea e folosită de altcineva decât proprietarul. O declarație întârziată lasă la primărie o încadrare greșită și, pentru anul următor, un impozit calculat pe o bază greșită.
Temeiul legal
„pentru o clădire a cărei folosință a fost schimbată integral sau parțial, de la data acestei schimbări; dacă schimbarea folosinței reiese dintr-un contract de închiriere, de comodat sau de alt tip, de la data prevăzută în contract" — HG 1/2016, Normele metodologice ale Codului fiscal, titlul IX, pct. 57 lit. f) (sursă: anaf_surse/hg_1_2016_norme_cod_fiscal.txt)
„Dacă încadrarea clădirii în funcție de rangul localității și zonă se modifică în cursul unui an sau în cursul anului intervine un eveniment care conduce la modificarea impozitului pe clădiri, impozitul se calculează conform noii situații începând cu data de 1 ianuarie a anului următor." — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 461 alin. (8) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Ce înseamnă concret:
- Momentul de pornire e data din contract de la care spațiul intră în noua folosință (de regulă, data predării sau data de început a închirierii scrisă în contract). Dacă contractul nu stabilește o astfel de dată, se revine la regula generală din aceeași literă: data efectivă a schimbării.
- Termenul e de 30 de zile, conform pct. 57 din norme, iar declarația se depune la organul fiscal local în a cărui rază se află clădirea.
- Efectul asupra impozitului nu e imediat: impozitul pe clădiri se recalculează după noua situație abia de la 1 ianuarie a anului următor (art. 461 alin. (8) din Codul fiscal). Anul în curs rămâne calculat pe încadrarea veche.
- Schimbarea parțială (o parte din clădire închiriată ca birou) contează la fel: clădirea poate deveni cu destinație mixtă, iar impozitul se calculează separat pe suprafețe (art. 460 alin. (4) din Codul fiscal).
SC Exemplu SRL deține un apartament înregistrat ca rezidențial. Pe 10 martie 2026 semnează un contract de închiriere prin care chiriașul, o firmă de consultanță, folosește apartamentul ca birou începând cu 1 aprilie 2026.
- Termenul de 30 de zile curge de la 1 aprilie 2026 (data prevăzută în contract), nu de la 10 martie.
- Impozitul pentru 2026 rămâne cel stabilit pe încadrarea rezidențială.
- Din 1 ianuarie 2027, impozitul se calculează pe noua încadrare.
Atenție la anul 2027: textul consolidat al Codului fiscal conține o notă potrivit căreia art. 460 alin. (1) (cota pentru clădirile rezidențiale ale persoanelor juridice) se abrogă de la 1 ianuarie 2027. Verifică forma în vigoare la data impunerii înainte de a estima efectul schimbării de folosință.
Ce se greșește în practică
- Se calculează termenul de la data semnării contractului, deși norma trimite la data prevăzută în contract pentru schimbarea folosinței.
- Se consideră că, fiind chiriașul cel care folosește spațiul altfel, declarația nu mai privește proprietarul. Încadrarea se face după destinația finală, „inclusiv în cazul în care acestea sunt utilizate de alte persoane decât proprietarii lor" (norme, titlul IX, pct. 7).
- Se aplică impozitul nou din luna schimbării. Codul fiscal mută efectul la 1 ianuarie a anului următor.
- Nu se anexează contractul la declarație, deși normele cer documentele din care reiese destinația clădirii.
Ce face iConta.eu
iConta.eu nu calculează impozitul pe clădiri și nu generează declarațiile pentru organul fiscal local. Contractul de închiriere, termenul de declarare și încadrarea clădirii rămân în sarcina contabilului. În aplicație, impozitul stabilit prin decizia de impunere și plata lui se înregistrează în contabilitatea generală a firmei, prin editorul de note contabile și prin contabilizarea extrasului de cont.