Firmă străină care vinde sau închiriază un imobil din România: cum declară și plătește impozitul pe profit
O firmă străină fără sediu permanent în România, care vinde sau închiriază un imobil situat aici, datorează impozit pe profit în România pentru rezultatul fiscal al acestor operațiuni. Nu se aplică reținerea la sursă de către cumpărător sau chiriaș. Firma străină calculează, declară și plătește ea însăși impozitul, după regulile generale ale impozitului pe profit (Codul fiscal art. 38).
Temeiul
Codul fiscal art. 38 alin. (1) lit. a): persoanele juridice străine plătesc impozit pe profit pentru rezultatul fiscal din „transferul proprietăților imobiliare situate în România, inclusiv din închirierea sau cedarea folosinței proprietății sau a oricăror drepturi legate de această proprietate imobiliară”. Alin. (2) le obligă să declare și să plătească impozitul potrivit art. 41 și 42.
Aceste firme sunt contribuabili de impozit pe profit (art. 13 alin. (1) lit. d), corelat cu art. 12 lit. h)). Veniturile lor din imobile nu intră la impozitul pe veniturile nerezidenților, reținut la sursă (art. 223 alin. (2) lit. b)).
Cum se calculează rezultatul fiscal
HG 1/2016 (normele Codului fiscal), pct. 38: - la vânzare: rezultatul fiscal este prețul de vânzare minus costul de cumpărare, construire sau îmbunătățire, redus cu amortizarea fiscală, după caz. Prețul se reduce cu comisioanele, taxele și alte sume aferente cumpărării sau vânzării (alin. (2)); - la închiriere: rezultatul fiscal este diferența dintre veniturile obținute și cheltuielile făcute pentru realizarea lor (alin. (3)).
Pe rezultatul fiscal pozitiv se aplică cota de 16% (art. 17).
Exemplu
O societate din statul X a cumpărat în 2019 un spațiu comercial din București cu 1.500.000 lei. A plătit un comision de 30.000 lei și a făcut îmbunătățiri de 170.000 lei. Clădirea nu a fost amortizată fiscal. În august 2026 vinde spațiul cu 2.400.000 lei și plătește un comision de 48.000 lei. - Valoarea realizată netă: 2.400.000 − 48.000 = 2.352.000 lei. - Costul: 1.500.000 + 30.000 + 170.000 = 1.700.000 lei. - Rezultatul fiscal: 652.000 lei. - Impozitul pe profit: 16% × 652.000 = 104.320 lei.
Declarare și plată
Firma străină urmează aceleași reguli ca un contribuabil român: - ca regulă, calculează, declară și plătește impozitul trimestrial, până pe 25 a primei luni după trimestrele I-III, prin D100 (art. 41 alin. (1)). Instrucțiunile formularului 100 includ expres impozitul pe profit datorat de persoanele juridice străine (OPANAF 587/2016, anexa 4, cap. I pct. 1.2 lit. c)); - depune declarația anuală de impozit pe profit (D101) și definitivează impozitul până pe 25 iunie a anului următor, pentru anul fiscal 2026 și următorii (art. 42 alin. (1), modificat prin OUG 8/2026).
În exemplu, vânzarea este în trimestrul III. Impozitul se declară și se plătește până pe 25 octombrie 2026 și se definitivează prin D101 pentru 2026.
Pentru declarații, firma trebuie să fie înregistrată fiscal în România. O firmă fără domiciliu fiscal în România trebuie să își desemneze un împuternicit cu domiciliul fiscal în România (Codul de procedură fiscală art. 18 alin. (4)). Excepțiile sunt firmele rezidente în UE sau SEE, cele din state cu instrumente de cooperare fiscală cu România și cele care comunică electronic cu ANAF (art. 18 alin. (5)).
Convenția de evitare a dublei impuneri
Dacă România are convenție de evitare a dublei impuneri cu statul firmei, verifică și articolul convenției despre veniturile din bunuri imobile. Acest ghid nu analizează textul convențiilor. Pentru aplicarea unei convenții, firma trebuie să aibă certificatul de rezidență fiscală din statul ei.
De reținut
- Vânzarea sau închirierea unui imobil din România de către o firmă străină se impozitează cu impozit pe profit, nu prin reținere la sursă.
- Rezultatul fiscal este prețul minus costul la vânzare și veniturile minus cheltuielile la închiriere.
- Firma străină depune D100 trimestrial și D101 anual, direct sau prin împuternicit.