Încasări ulterioare din transferul dezmembrămintelor: se aplică cota de 1% sau de 3%?
Depinde de modul în care s-a făcut transferul. Pentru veniturile determinate și încasate după autentificarea actului notarial, cota este cea utilizată la data autentificării: 1% sau 3%, după cum era deținut imobilul atunci. Pentru veniturile încasate după un transfer prin hotărâre judecătorească sau prin alt act juridic, precum și după dobândirea ulterioară a proprietății asupra imobilului, cota este 3%.
Regula fixează cota în trecut. Chiar dacă între autentificare și încasare trec ani, nu se recalculează perioada de deținere la data fiecărei încasări. Cota stabilită la notar rămâne valabilă pentru toate sumele care decurg din acel act.
Temeiul legal
„În cazul veniturilor determinate și încasate ulterior autentificării actului notarial prin care se transferă dezmembrămintele dreptului de proprietate, cota de impunere este cea utilizată la data autentificării actului notarial (1% sau 3%, după caz). În cazul veniturilor determinate și încasate ulterior transferului dezmembrămintelor dreptului de proprietate prin hotărâre judecătorească definitivă sau alt act juridic prevăzut de lege, cota de impunere este de 3%." — OPANAF 396/2025, Anexa nr. 2, pct. 12 (sursă: anaf_surse/ordin_396_2025.html)
„Impozitul se calculează de către contribuabili, la momentul încasării venitului, prin aplicarea cotei prevăzute la alin. (1) , utilizată la data autentificării actului notarial, asupra bazei de calcul egală cu venitul încasat." — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 111 alin. (6^1) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„3% pentru construcțiile de orice fel și terenurile aferente acestora, precum și asupra terenurilor de orice fel fără construcții, deținute o perioadă de până la 3 ani inclusiv; ... b) 1% pentru imobilele descrise la lit. a) , deținute o perioadă mai mare de 3 ani." — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 111 alin. (1) lit. a) și b) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Cele trei situații:
- Transfer prin act notarial, încasări ulterioare: se aplică cota de la autentificare (art. 111 alin. (6^1)). Dacă la autentificare imobilul era deținut de cel mult 3 ani, cota e 3%. Dacă era deținut de peste 3 ani, cota e 1%.
- Transfer prin hotărâre judecătorească definitivă sau alt act juridic: cota e 3%, cea de la alin. (1) lit. a), indiferent de perioada de deținere (alin. (6^2)).
- Încasări după dobândirea ulterioară a proprietății asupra imobilului, prin acte între vii sau pentru cauză de moarte: cota e 3% (alin. (6^3)).
Pentru toate cele trei, baza de calcul este venitul încasat, iar impozitul se calculează la momentul încasării. Când plătitorul e o persoană juridică sau o altă entitate care ține contabilitate, ea aplică aceleași cote, după caz, și reține impozitul la sursă (art. 111 alin. (6^5)). Impozitul reținut e final (alin. (6^6)).
Impozitul pe aceste venituri se face integral venit la bugetul de stat (art. 111 alin. (7^1)). Nu se împarte cu bugetul local, cum se întâmplă la impozitul încasat de notar la autentificare.
Ion Popescu a cumpărat un teren în 2015. În 2022 a transferat, prin act notarial, sub condiție suspensivă, dezmembrăminte ale dreptului de proprietate asupra lui. La autentificare, terenul era deținut de peste 3 ani, deci cota a fost 1%.
În martie 2026, Ion încasează de la cumpărător, persoană fizică, o sumă de 50.000 lei determinată ulterior.
- Cota: 1%, cea de la autentificarea din 2022.
- Impozit: 50.000 × 1% = 500 lei, declarat prin formularul 217 și plătit până la 25 aprilie 2026.
Dacă transferul s-ar fi făcut prin hotărâre judecătorească, aceeași încasare ar fi fost impozitată cu 3%: 50.000 × 3% = 1.500 lei.
Ce se greșește în practică
- Perioada de deținere se recalculează la data fiecărei încasări, deși cota rămâne cea de la autentificare.
- La transferul prin hotărâre judecătorească se aplică 1% pentru că imobilul era deținut de mult. Pentru această situație, cota e întotdeauna 3%.
- Impozitul se calculează pe valoarea totală din contract, nu pe suma încasată în trimestru.
- Plătitorul persoană juridică aplică o cotă proprie, nu cota de la alin. (6^1)-(6^3), după caz.
- Impozitul se împarte între bugetul de stat și cel local, deși pentru aceste venituri se face integral venit la bugetul de stat.
Ce face iConta.eu
iConta.eu nu calculează impozitul pe veniturile din transferul dezmembrămintelor și nu generează formularul 217. Pentru firmele din portofoliu care plătesc astfel de sume persoanelor fizice, reținerea la sursă nu are un flux dedicat în aplicație: D100 din iConta.eu acoperă impozitul pe veniturile microîntreprinderilor și impozitul pe profit. Plata către vânzător se poate înregistra contabil prin editorul de note, iar calculul impozitului reținut rămâne în sarcina contabilului.