Persoana fizică vinde două terenuri în același an: devine persoană impozabilă în scopuri de TVA?
Da. Normele Codului fiscal tratează vânzarea de terenuri de către o persoană fizică drept activitate economică dacă în același an calendaristic are loc mai mult de o singură tranzacție. Regula privește terenurile cumpărate pentru a fi vândute, nu cele folosite în scop personal sau moștenite. Prima vânzare dintr-un an e ocazională, dacă persoana nu devenise deja persoană impozabilă (de exemplu, prin vânzări din anii anteriori sau prin construirea unui imobil pentru vânzare). La a doua, persoana fizică devine persoană impozabilă.
Dacă devine persoană impozabilă, asta nu înseamnă automat că trebuie să se înregistreze în scopuri de TVA. Obligația de înregistrare depinde de natura terenurilor și de plafonul de scutire pentru întreprinderile mici.
Temeiul legal
„În cazul achiziției de terenuri și/sau de construcții de către persoana fizică în scopul vânzării, livrarea acestor bunuri reprezintă o activitate cu caracter de continuitate dacă persoana fizică realizează mai mult de o singură tranzacție în cursul unui an calendaristic. Dacă persoana fizică realizează o singură livrare într-un an aceasta este considerată ocazională și nu este considerată o livrare impozabilă. Dacă intervine o a doua livrare în cursul aceluiași an, prima livrare nu se impozitează, dar este luată în considerare la calculul plafonului prevăzut la art. 310 din Codul fiscal.” — HG 1/2016, Normele metodologice ale Codului fiscal, titlul VII pct. 4 alin. (5) (sursă: anaf_surse/hg_1_2016_norme_cod_fiscal.txt)
„Situațiile în care persoanele fizice care efectuează livrări de bunuri imobile devin persoane impozabile se prevăd prin normele metodologice.” — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 269 alin. (3) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„Persoana impozabilă care îndeplinește condițiile prevăzute la alin. (1) pentru aplicarea regimului special de scutire poate opta oricând pentru aplicarea regimului normal de taxă. Persoana impozabilă care realizează în cursul unui an calendaristic exclusiv operațiuni scutite fără drept de deducere conform art. 292 nu se consideră că depășește plafonul prevăzut la alin. (1)” — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 310 alin. (3) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„Persoana impozabilă care aplică regimul special de scutire și a cărei cifră de afaceri [...] depășește plafonul de scutire prevăzut la alin. (1) trebuie să solicite înregistrarea în scopuri de TVA, conform art. 316 [...] cel târziu la data depășirii plafonului.” — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 310 alin. (6) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Cum se judecă situația:
- Terenuri neconstruibile. Livrarea lor e scutită de TVA (art. 292 alin. (2) lit. f)). Dacă persoana fizică face numai astfel de livrări, devine persoană impozabilă, dar nu se consideră că depășește plafonul (art. 310 alin. (3)). Nu are, deci, obligația de înregistrare.
- Terenuri construibile. Scutirea nu se aplică, iar livrarea e taxabilă. Dacă valoarea cumulată a livrărilor din an depășește plafonul de 395.000 lei (art. 310 alin. (1)), persoana fizică trebuie să solicite înregistrarea în scopuri de TVA cel târziu la data depășirii plafonului.
- Prima livrare rămâne netaxată, dar intră în calculul plafonului.
- Anul următor. Dacă persoana a devenit deja persoană impozabilă într-un an anterior, prima vânzare din anul nou nu mai e ocazională (exemplul nr. 3 de la pct. 4 alin. (5) din norme).
- Bunurile personale nu contează. Locuința proprie, casa de vacanță, bunurile folosite în scop personal și cele moștenite nu intră în calculul continuității (pct. 4 alin. (2) și (6) din norme).
În forma lor inițială, exemplele din norme descriu înregistrarea „în termen de 10 zile” sau „până pe data de 10 a lunii următoare”. Aceste termene nu mai sunt în vigoare. Art. 310 alin. (6), modificat din 1 septembrie 2025, cere solicitarea înregistrării cel târziu la data depășirii plafonului.
O persoană fizică fără altă activitate economică a cumpărat în 2023 două terenuri pentru revânzare. În 2026 le vinde pe amândouă.
- Varianta A: ambele terenuri sunt agricole, neconstruibile. Cumpărătorii plătesc 150.000 lei și 200.000 lei. La a doua vânzare devine persoană impozabilă, dar ambele livrări sunt scutite. Nu are obligația de înregistrare în scopuri de TVA.
- Varianta B: ambele terenuri sunt construibile, vândute cu 250.000 lei și 300.000 lei. A doua vânzare îl face persoană impozabilă. Totalul de 550.000 lei trece de plafonul de 395.000 lei la a doua tranzacție. Trebuie să solicite înregistrarea cel târziu la data acestei tranzacții, iar a doua vânzare se taxează cu TVA 21%.
Ce se greșește în practică
- Se aplică pragul „o tranzacție pe an” și terenurilor moștenite sau folosite în scop personal, care nu intră în calcul.
- Se folosesc termenele de înregistrare din exemplele vechi ale normelor, în locul regulii actuale din art. 310 alin. (6).
- Prima vânzare nu se include în calculul plafonului, deși normele cer includerea ei.
Ce face iConta.eu
Situația privește o persoană fizică fără activitate autorizată, care nu ține contabilitate. iConta.eu nu are o funcție dedicată pentru evaluarea caracterului de continuitate al vânzărilor de terenuri făcute de persoane fizice. Aplicația are un avertisment pentru regimul de TVA al firmelor din portofoliu, comparat cu datele ANAF, iar decontul D300 se generează pentru persoanele înregistrate în scopuri de TVA. Analiza cazului unei persoane fizice rămâne a contabilului sau a consultantului.