Sediul firmei în locuința asociatului: când se impozitează locuința ca nerezidențială?
Înregistrarea sediului social în apartamentul unui asociat nu transformă singură locuința în clădire nerezidențială. Dacă la adresă există doar domiciliul fiscal al firmei și nu se desfășoară nicio activitate economică, impozitul pe clădiri al proprietarului persoană fizică se calculează ca pentru o clădire rezidențială.
Situația se schimbă când firma chiar lucrează acolo. Clădirea devine cu destinație mixtă. Suprafața folosită economic se impozitează cu cota pentru nerezidențial, dacă proprietarul o declară. Dacă proprietarul nu o declară, se aplică o cotă de 0,3% pe valoarea întregii clădiri.
Temeiul legal
„În cazul în care la adresa clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal la care nu se desfășoară nicio activitate economică, impozitul se calculează conform art. 457" — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 459 alin. (2) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„impozitului determinat pentru suprafața folosită în scop nerezidențial, indicată prin declarație pe propria răspundere, prin aplicarea cotei menționate la art. 458 asupra valorii impozabile determinate potrivit art. 457" — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 459 alin. (1) lit. b) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„În cazul clădirilor cu destinație mixtă, când proprietarul nu declară la organul fiscal suprafața folosită în scop nerezidențial, potrivit alin. (1) lit. b) [...] impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea cotei de 0.3% asupra valorii impozabile determinate conform art. 457" — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 459 alin. (3) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Pe scurt, sunt trei situații:
- Doar sediu social, fără activitate la adresă (corespondență, înregistrare): impozit rezidențial, cu cota stabilită de consiliul local între 0,08% și 0,2% (art. 457 alin. (1)).
- Se lucrează în locuință, iar proprietarul declară suprafața nerezidențială printr-o declarație pe propria răspundere. Partea rezidențială se impozitează după art. 457. Partea nerezidențială primește cota pentru clădiri nerezidențiale (între 0,2% și 1,3%, stabilită local, art. 458) aplicată valorii determinate după art. 457. Nu e nevoie de raport de evaluare.
- Se lucrează în locuință, dar suprafața nerezidențială nu se declară: 0,3% pe valoarea impozabilă a întregii clădiri.
Criteriul utilităților din norme nu mai corespunde legii
„impozitul se calculează conform art. 458 din Codul fiscal dacă există cheltuieli cu utilitățile înregistrate în sarcina persoanei care desfășoară activitatea economică. În cazul în care nu există cheltuieli cu utilitățile înregistrate în sarcina persoanei care desfășoară activitatea economică, impozitul se calculează conform prevederilor art. 457 din Codul fiscal." — HG 1/2016 (Normele Codului fiscal), Titlul IX, pct. 46^1 alin. (1) (sursă: anaf_surse/hg_1_2016_norme_cod_fiscal.txt)
Pct. 46^1 din norme a fost introdus în 2016 pentru o formă mai veche a art. 459 alin. (3). După acel criteriu, decisiv era cine plătește utilitățile. Textul în vigoare al art. 459 alin. (3), în forma dată de Legea 296/2020, nu mai folosește criteriul utilităților. Regula actuală depinde de declararea suprafeței nerezidențiale, iar dacă aceasta lipsește se aplică 0,3%. Codul fiscal prevalează asupra normelor.
Apartamentul asociatului are o valoare impozabilă de 300.000 lei, după art. 457. Pentru calcul presupunem cote locale de 0,1% pentru rezidențial și 0,5% pentru nerezidențial. SC Exemplu SRL folosește efectiv o cameră de 20% din suprafață ca birou.
- Doar sediu, fără activitate: 300.000 × 0,1% = 300 lei.
- Birou declarat (20%): 240.000 × 0,1% + 60.000 × 0,5% = 240 + 300 = 540 lei.
- Birou nedeclarat: 300.000 × 0,3% = 900 lei.
Ce se greșește în practică
- Se crede că simpla înregistrare a sediului social obligă proprietarul la impozit nerezidențial.
- Se aplică încă testul utilităților din pct. 46^1 al normelor, deși art. 459 alin. (3) nu mai conține acest criteriu.
- Se lucrează efectiv în locuință fără declararea suprafeței folosite economic. Rezultatul e cota de 0,3% pe toată clădirea, de obicei mai mare decât impozitul calculat pe suprafețe.
- Se confundă impozitul pe clădiri al proprietarului cu deductibilitatea cheltuielilor sediului la firmă. Sunt două regimuri diferite.
Ce face iConta.eu
Impozitul pe clădiri al persoanei fizice se stabilește de organul fiscal local, iar iConta.eu nu îl calculează. La nivelul firmei, iConta.eu ține contabilitatea generală, în care se înregistrează cheltuielile legate de sediu pe baza documentelor. Încadrarea fiscală a acestor cheltuieli rămâne decizia contabilului.