Ce servicii sunt considerate legate de un bun imobil când stabilești locul prestării la TVA?
Un serviciu e „legat de un bun imobil" doar dacă are o legătură suficient de directă cu un imobil anume. Asta înseamnă una din două: fie serviciul derivă din imobil, iar imobilul e central și esențial pentru el, fie serviciul e prestat pentru imobil și urmărește să îi schimbe caracteristicile fizice sau statutul juridic. Pentru aceste servicii, locul prestării e locul unde se află imobilul, indiferent dacă beneficiarul e persoană impozabilă sau nu.
Contează mult în practică. Dacă o firmă românească renovează un apartament în Austria pentru un client austriac, TVA-ul nu se aplică în România, iar operațiunea nu intră în declarația recapitulativă. Invers, un serviciu de consultanță generală despre un contract imobiliar urmează regula generală, nu regula imobilului.
Temeiul legal
„locul unde sunt situate bunurile imobile, pentru prestările de servicii efectuate în legătură cu bunurile imobile, inclusiv serviciile prestate de experți și agenți imobiliari, de cazare în sectorul hotelier sau în sectoare cu funcție similară, precum tabere de vacanță sau locuri amenajate pentru camping, de acordare de drepturi de utilizare a bunurilor imobile, pentru servicii de pregătire și coordonare a lucrărilor de construcții, precum serviciile prestate de arhitecți și de societățile care asigură supravegherea pe șantier;" — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 278 alin. (4) lit. a) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„(2) Serviciile legate de bunuri imobile prevăzute la art. 278 alin. (4) lit. a) din Codul fiscal includ numai acele servicii care au o legătură suficient de directă cu bunul imobil în cauză. Serviciile sunt considerate ca având o legătură suficient de directă cu bunul imobil în următoarele cazuri: a) sunt derivate dintr-un bun imobil, iar respectivul bun imobil este un element constitutiv al serviciului și este central și esențial pentru serviciile prestate;" — HG 1/2016, Normele metodologice, titlul VII, pct. 16 alin. (2) lit. a) (sursă: anaf_surse/hg_1_2016_norme_cod_fiscal.txt)
„b) sunt furnizate în beneficiul unui bun imobil sau vizează un bun imobil și au drept obiectiv modificarea caracteristicilor fizice sau a statutului juridic al respectivului bun." — HG 1/2016, Normele metodologice, titlul VII, pct. 16 alin. (2) lit. b) (sursă: anaf_surse/hg_1_2016_norme_cod_fiscal.txt)
Sunt legate de imobil (pct. 16 alin. (3)), printre altele:
- planuri pentru o construcție pe un anumit lot de teren, chiar dacă nu se mai construiește;
- supraveghere sau pază la fața locului;
- construcție, demolare, lucrări pe terenuri, inclusiv servicii agricole;
- evaluarea imobilului, inclusiv pentru garanții sau asigurări;
- închirierea de imobile și depozitarea într-o parte a imobilului alocată exclusiv clientului;
- cazarea hotelieră și similară;
- întreținerea, renovarea, repararea, curățenia clădirilor;
- instalarea de echipamente care devin parte din imobil;
- administrarea de proprietăți, intermedierea vânzării sau închirierii de imobile, serviciile notariale privind transferul proprietății.
Nu sunt legate de imobil (pct. 16 alin. (4)):
- planuri care nu sunt destinate unui anumit lot de teren;
- depozitarea fără spațiu alocat exclusiv clientului;
- publicitatea, chiar dacă folosește imobile;
- intermedierea cazării, când intermediarul acționează în numele și pe seama altuia;
- standul la târguri sau expoziții, cu serviciile conexe;
- montajul și întreținerea echipamentelor care nu devin parte din imobil;
- administrarea portofoliului de investiții imobiliare;
- consultanța juridică generală privind contractele.
SC Exemplu SRL, plătitoare de TVA în România, face două prestări către o firmă din Ungaria. Prima: renovarea unui birou din Budapesta, 100.000 lei. Locul prestării e Ungaria, unde se află imobilul, deci factura se emite fără TVA românesc, cu mențiunea regimului aplicabil în Ungaria, iar serviciul nu se raportează în D390. A doua: consultanță de marketing, 20.000 lei. Aici se aplică regula generală B2B (art. 278 alin. (2) CF): locul e la beneficiar, factura se emite cu taxare inversă, iar serviciul intră în D390.
Ce se greșește în practică
- Orice serviciu care „are legătură" cu o clădire e tratat ca serviciu imobiliar, deși testul e legătura suficient de directă cu un imobil anume.
- Serviciile legate de imobile din alt stat membru sunt raportate în declarația recapitulativă. Normele (pct. 16 alin. (1)) spun că ele nu se declară acolo.
- Standul de la târg se tratează ca închiriere de imobil. Normele îl scot expres de sub această regulă.
- La montajul de echipamente nu se verifică dacă echipamentul devine sau nu parte din imobil.
Ce face iConta.eu
Modulul de operațiuni intracomunitare din iConta.eu tratează prestările de servicii B2B către persoane impozabile din alte state membre după regula generală, cu locul la beneficiar, și le mapează în D390. Regula specială pentru serviciile legate de imobile nu e aplicată automat: încadrarea o face contabilul, iar pentru un serviciu imobiliar din alt stat operațiunea se înregistrează ca neimpozabilă în România, fără raportare în D390.