Valoarea impozabilă a clădirilor firmei: ce valoare de la 31 decembrie se ia în calcul
La persoanele juridice, impozitul pe clădiri nu se calculează pe metru pătrat, ci asupra unei valori. Codul fiscal art. 460 alin. (5) prevede că valoarea impozabilă este valoarea de la 31 decembrie a anului anterior celui pentru care se datorează impozitul. Textul enumeră șase variante. Care dintre ele se aplică depinde de ce s-a întâmplat cu clădirea.
Cele șase variante din art. 460 alin. (5)
a) Ultima valoare impozabilă din evidențele organului fiscal. Este varianta implicită pentru clădirile deținute de mult timp, fără evenimente noi.
b) Valoarea dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat, conform standardelor de evaluare în vigoare la data evaluării. Raportul trebuie să reflecte valoarea clădirii la 31 decembrie a anului anterior anului de referință și nu se înregistrează în contabilitate (HG 1/2016, titlul IX pct. 39 alin. (1)).
c) Valoarea finală a lucrărilor de construcții, pentru clădirile noi, construite în cursul anului fiscal anterior.
d) Valoarea din actul prin care se transferă dreptul de proprietate. Dacă actul nu precizează valoarea, se folosește ultima valoare din baza de date a organului fiscal. Dacă actul cuprinde un preț global pentru clădire și teren, fără defalcare, impozitul se stabilește la valoarea totală din act (HG 1/2016, titlul IX pct. 53).
e) La clădirile finanțate prin leasing financiar, valoarea dintr-un raport de evaluare.
f) La clădirile pentru care se datorează taxa pe clădiri (concesiune, închiriere, administrare sau folosință a unor bunuri publice), valoarea din contabilitatea proprietarului, comunicată concesionarului sau locatarului.
Raportul de evaluare are prioritate
Normele precizează că, atunci când firma depune la organul fiscal local o declarație însoțită de un raport de evaluare, valoarea impozabilă este cea din raport, chiar dacă clădirea a fost finalizată sau dobândită în ultimii 3 ani anteriori anului de referință (HG 1/2016, titlul IX pct. 38).
Raportul se depune, în copie, ca anexă la declarație, până la primul termen de plată din anul de referință (pct. 39 alin. (2); Codul fiscal art. 460 alin. (6)). Depus mai târziu, produce efecte de la 1 ianuarie a anului următor.
Valoarea contabilă nu este automat valoarea impozabilă
Valoarea din balanța firmei nu este, prin ea însăși, una dintre variantele din alin. (5), cu excepția lit. f). Scăderea valorii contabile prin amortizare nu schimbă, singură, valoarea impozabilă. Aceasta se modifică doar prin una dintre situațiile din alin. (5) sau prin declarațiile cerute de art. 461.
Exemplu
O firmă cumpără în august 2025 un spațiu comercial cu teren, la prețul total de 900.000 lei, fără defalcare în contract.
- Impozitul pe 2025 îl datorează vânzătorul, proprietar la 31 decembrie 2024 (art. 461 alin. (5)).
- Impozitul pe 2026: valoarea de la 31 decembrie 2025, adică 900.000 lei din act (lit. d), pct. 53).
- La o cotă nerezidențială de 1%: 9.000 lei pe an.
- Dacă firma obține un raport de evaluare cu valoarea clădirii la 31 decembrie 2025 de 700.000 lei și îl depune până la 31 martie 2026, impozitul pe 2026 devine 7.000 lei (pct. 38, pct. 39).
Pași practici pentru contabil
- Pentru fiecare clădire, identifică ce variantă din alin. (5) se aplică și păstrează documentul-sursă.
- La achiziții cu preț global, analizează dacă un raport de evaluare reduce baza.
- Urmărește vechimea valorii: după 5 ani fără actualizare se poate aplica cota de 5% (art. 460 alin. (8)).
De reținut
- Baza impozitului pe clădirile firmei este valoarea de la 31 decembrie a anului anterior, în una dintre cele șase variante din Codul fiscal art. 460 alin. (5).
- Raportul de evaluare reflectă valoarea la 31 decembrie și se depune până la primul termen de plată.
- Preț global clădire plus teren, fără defalcare: impozit pe valoarea totală (HG 1/2016, titlul IX pct. 53).