Poate o firmă să vândă un apartament fără act autentic notarial?
Nu. Legea locuinței prevede că locuințele și unitățile individuale se înstrăinează și se dobândesc prin acte juridice între vii numai în formă autentică notarială, sub sancțiunea nulității absolute. Regula nu face deosebire între vânzătorul persoană fizică și firmă. Un dezvoltator imobiliar, o firmă care își vinde sediul-apartament sau o societate care cedează o locuință de serviciu trec toate pe la notar.
Pentru contabil, consecința e directă: un „contract de vânzare” sub semnătură privată pentru un apartament nu transferă proprietatea. Pe baza lui, bunul nu se scoate din evidență ca vândut și nu se recunoaște venitul din vânzare ca la o vânzare încheiată. Documentul justificativ al transferului este contractul autentic, însoțit de înscrierea în cartea funciară.
Temeiul legal
„Locuințele și unitățile individuale pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică notarială, sub sancțiunea nulității absolute. Dovada dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale asupra unei unități de locuit se face numai pe baza actelor de proprietate și a extrasului de carte funciară pentru informare." — Legea 114/1996 (Legea locuinței), art. 10^1 (sursă: anaf_surse/legea_114_1996_locuinte_consolidat.txt)
Ce înseamnă concret:
- Forma autentică e o condiție de validitate, nu doar o cerință de probă. Fără ea, actul e lovit de nulitate absolută și nu produce efectul de transfer al proprietății.
- Regula acoperă toate actele între vii: vânzare, schimb, donație, aport în natură la capitalul unei societăți, dare în plată. Pentru fiecare, când bunul transmis e o locuință, e nevoie de act notarial.
- Proprietatea se dovedește numai cu actele de proprietate și cu extrasul de carte funciară pentru informare. O chitanță, o factură sau un proces-verbal de predare nu dovedesc proprietatea.
- Factura fiscală nu înlocuiește contractul notarial. Obligațiile de TVA ale vânzătorului se analizează separat. Factura documentează operațiunea din punct de vedere fiscal, dar transferul proprietății se face prin actul autentic.
Înainte de semnarea actului autentic, părțile pot încheia o promisiune de vânzare, însoțită eventual de un avans. Promisiunea nu transferă proprietatea. Avansul încasat pe baza ei se tratează ca avans, nu ca venit din vânzarea apartamentului.
SC Exemplu SRL, dezvoltator, semnează cu un cumpărător o promisiune de vânzare pentru un apartament și încasează un avans de 50.000 lei. Contractul autentic de vânzare se semnează la notar trei luni mai târziu. Până atunci, apartamentul rămâne în evidența SC Exemplu SRL, iar suma încasată e un avans de la client. Vânzarea se înregistrează ca atare abia la încheierea actului autentic, cu regularizarea avansului.
Ce se greșește în practică
- Se înregistrează vânzarea și se descarcă apartamentul din gestiune pe baza unui contract sub semnătură privată sau doar pe baza facturii.
- Se tratează aportul unui apartament la capitalul social ca simplă operațiune contabilă, fără act notarial.
- Proprietatea se consideră dovedită cu o factură de achiziție sau un proces-verbal de recepție, fără extras de carte funciară.
- Avansul din promisiunea de vânzare se trece direct la venituri din vânzarea locuinței, înainte de transferul proprietății.
Ce face iConta.eu
iConta.eu nu verifică forma actelor juridice și nu ține evidența contractelor notariale. Contabilul înregistrează vânzarea și avansurile prin note contabile. Pentru avansurile încasate, aplicația generează nota în contul 419, cu cota de TVA declarată, și regularizarea la factura finală. Momentul transferului proprietății, după actul autentic, îl stabilește contabilul pe baza documentelor.