Cum obțin aplicarea TVA redus pentru o locuință
Din august 2026, o persoană fizică nu mai poate obține TVA redus pentru cumpărarea unei locuințe obișnuite. Schema permanentă din Codul fiscal art. 291 alin. (3) a fost abrogată de Legea 141/2025 începând cu 1 august 2025. Aceeași lege a păstrat însă un regim tranzitoriu de 9%, la art. III, care a funcționat până la 31 iulie 2026 inclusiv. În prezent, cota redusă de 11% se aplică doar locuințelor livrate ca parte a politicii sociale, în sensul restrâns al art. 291 alin. (2) lit. l).
Regimul tranzitoriu de 9%: condițiile
Potrivit Legii 141/2025, art. III alin. (1), o persoană fizică putea cumpăra în perioada 1 august 2025 – 31 iulie 2026 o singură locuință cu TVA de 9% dacă îndeplinea cumulativ condițiile: - suprafață utilă de maximum 120 mp, fără anexele gospodărești, și valoare de cel mult 600.000 lei fără TVA, inclusiv terenul (lit. a)); - locuința putea fi locuită ca atare în momentul livrării, iar livrarea „nu poate depăși data de 31 iulie 2026" (lit. b)); - cumpărătorul nu mai achiziționase altă locuință cu cotă redusă de TVA începând cu 1 ianuarie 2023, conform registrului ținut de notari (lit. c)); - cumpărătorul încheiase până la 1 august 2025 un act juridic având ca obiect plata în avans pentru locuință (lit. d)).
Pentru contractele de avans încheiate între 3 și 31 iulie 2025, art. III alin. (2) cerea în plus dovada unui avans de 20% din valoare, fără TVA, achitat integral până la 31 iulie 2025.
Notarul verifica registrul înainte de autentificare. Dacă condiția „o singură locuință" nu era îndeplinită, notarul autentifica actul doar cu cota standard de TVA (art. III alin. (3) lit. a)). Cota aplicată se înscria obligatoriu în act (lit. d)).
Exemplu
Un apartament de 105 mp, cu prețul de 500.000 lei fără TVA. Contractul de avans a fost semnat pe 20 iulie 2025, iar avansul de 100.000 lei (20%) a fost plătit pe 28 iulie 2025.
- Dacă locuința a fost livrată pe 15 iunie 2026, s-a aplicat 9%, adică TVA de 45.000 lei.
- Dacă livrarea se face pe 10 septembrie 2026, deci după termenul-limită de la lit. b), se aplică cota standard de 21% din Codul fiscal art. 291 alin. (1), adică TVA de 105.000 lei.
Ce a rămas la cotă redusă
Codul fiscal art. 291 alin. (2) lit. l) prevede cota de 11% pentru „livrarea locuințelor ca parte a politicii sociale". Textul definește această noțiune limitat: clădiri destinate căminelor de bătrâni și de pensionari, respectiv caselor de copii și centrelor de recuperare și reabilitare pentru minori cu handicap, inclusiv terenul aferent. Un apartament cumpărat de o familie nu intră aici.
Separat, art. III alin. (4) din Legea 141/2025 a permis 9% pentru clădirile livrate primăriilor pentru locuințe cu chirie subvenționată, tot pe bază de contracte de avans încheiate până la 1 august 2025. Și acest regim s-a aplicat doar „până la data de 1 august 2026".
Pași pentru contabilul dezvoltatorului
- Pentru fiecare livrare, verifică data efectivă a livrării față de 31 iulie 2026.
- Păstrează la dosar contractul de avans (cu data), dovada avansului de 20% acolo unde este cazul și mențiunea notarului despre cota de TVA.
- Pentru livrările din august 2026 încoace, facturează cu 21%, cu excepția situațiilor de la art. 291 alin. (2) lit. l).
De reținut
- Schema permanentă de TVA redus pentru locuințe (art. 291 alin. (3)) este abrogată din 1 august 2025.
- Regimul tranzitoriu de 9% din Legea 141/2025 art. III a cerut un contract de avans încheiat până la 1 august 2025 și livrarea până la 31 iulie 2026.
- Din august 2026, locuințele obișnuite se livrează cu 21% (art. 291 alin. (1)).
- Cota de 11% rămâne doar pentru locuințele sociale enumerate la art. 291 alin. (2) lit. l).