Cota redusă de TVA la locuințe în 2026
Vechea reducere de TVA la achiziția unei locuințe — cunoscută popular ca „TVA redus la locuințe", aplicabilă unei singure locuințe per persoană sub un anumit plafon valoric — nu mai există din 1 august 2025. Ceea ce a mai rămas la cotă redusă sub eticheta „locuințe" este o categorie mult mai îngustă, legată strict de politica socială, nu de achizițiile obișnuite ale populației. Confuzia dintre cele două este cea mai frecventă greșeală pe acest subiect în 2026.
Temeiul legal
„Articolul 291 alin. (2) lit. l) livrarea locuințelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite. [...] prin locuință livrată ca parte a politicii sociale se înțelege: 1. livrarea de clădiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, destinate a fi utilizate drept cămine de bătrâni și de pensionari; [...] 2. livrarea de clădiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, destinate a fi utilizate drept case de copii și centre de recuperare și reabilitare pentru minori cu handicap; Articolul 291 alin. (3) Abrogat." — Legea nr. 227/2015 (Codul fiscal), art. 291 alin. (2) lit. l) și alin. (3), abrogat de Legea nr. 141/2025, în vigoare de la 01.08.2025 (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
- Alineatul (3) al art. 291 — temeiul vechii scheme populare de reducere (5%, apoi 9%) pentru achiziția unei singure locuințe sub un plafon valoric, de către persoane fizice — este abrogat integral de la 01.08.2025.
- Ce a rămas la cotă redusă (11%, de la aceeași dată) sub „locuințe" este strict categoria de la lit. l): clădiri destinate cămine de bătrâni și pensionari, case de copii și centre de recuperare/reabilitare pentru minori cu handicap — adică locuințe „ca parte a politicii sociale", nu locuințe obișnuite.
- O locuință obișnuită (apartament, casă) cumpărată de o persoană fizică, fără să se încadreze la categoria socială de mai sus, este supusă ca regulă cotei standard de 21% (art. 291 alin. (1)). Există însă un regim tranzitoriu: livrarea unei singure locuințe către o persoană fizică beneficiază de cotă redusă de 9% dacă livrarea are loc până la 31 iulie 2026, locuința are maximum 120 mp și o valoare de cel mult 600.000 lei (exclusiv TVA), iar cumpărătorul a încheiat până la 1 august 2025 un act juridic cu plată în avans pentru acea locuință (Legea nr. 141/2025, art. III alin. (1)-(4), sursă: anaf_surse/legea_141_2025.txt).
Ce se greșește în practică
- Se caută sau se aplică vechea cotă redusă (5% ori 9%) pentru cumpărarea unei locuințe de către o persoană fizică, presupunând că schema mai este în vigoare — art. 291 alin. (3), care o susținea, este abrogat din 01.08.2025.
- Se extinde eronat categoria „locuințe ca parte a politicii sociale" la orice locuință accesibilă ca preț, deși legea o limitează explicit la cămine de bătrâni/pensionari, case de copii și centre de recuperare/reabilitare pentru minori cu handicap.
- Se presupune că un „apartament" introdus generic într-un document fiscal beneficiază automat de cotă redusă — fără mențiunea explicită a destinației sociale, încadrarea corectă este cota standard.
Ce face iConta.eu
Nomenclatorul de produse din iConta.eu permite introducerea oricărei denumiri, inclusiv una legată de o locuință, iar motorul AI (Claude, via API-ul Anthropic) va propune cota conform regulii curente din art. 291, reprodusă ca referință în cod: categoria „locuințe sociale" (cămine de bătrâni, case de copii, centre pentru minori cu handicap) este recunoscută explicit ca eligibilă pentru cotă redusă de 11%. Pentru o denumire generică de tip „apartament" sau „locuință", fără nicio mențiune a destinației sociale, AI-ul va încadra corect produsul la cota standard de 21%, conform legii în vigoare — nu la vechea cotă redusă populară, care nu mai are temei legal.
Este important de reținut: acest flux nu este gândit pentru tranzacții imobiliare complexe (care au reguli fiscale suplimentare privind TVA la construcții noi, opțiuni de taxare etc.), ci pentru facturarea unor bunuri/servicii introduse ca produse în nomenclator. Pentru situații reale de vânzare de locuințe, încadrarea corectă trebuie verificată suplimentar de contabil, cota propusă de AI fiind un punct de plecare, corectabil manual, nu o consultanță fiscală completă.