Refacturarea apei și canalizării către chiriaș: aplici cota redusă de TVA sau cota standard?

Dacă apa și canalizarea sunt o prestație distinctă de închiriere, proprietarul le refacturează chiriașului cu cota redusă de 11%, aceeași cu care le-a primit de la operator. Dacă sunt doar o componentă a chiriei, nu se refacturează separat. Urmează regimul chiriei: scutire sau, la opțiunea de taxare, cota standard de 21%.

Cota operației refacturate

Codul fiscal art. 291 alin. (2) lit. c) include „serviciile de alimentare cu apă şi de canalizare" în lista pentru cota redusă de 11%. Lista e cea în forma dată de Legea 141/2025, de la 1 august 2025. Litera provine din Legea 175/2018 art. I pct. 2.

Refacturarea: structura de comisionar

Normele de aplicare a Codului fiscal (HG 1/2016), Titlul VII, pct. 31:

• alin. (4): la refacturarea de cheltuieli se aplică structura de comisionar;
• alin. (5): există refacturare dacă persoana impozabilă urmărește doar recuperarea costului unor achiziții făcute pe numele său, dar în contul altei persoane, și nu recuperează mai mult decât cheltuiala;
• alin. (6): „Pentru fiecare cheltuială refacturată se va aplica regimul fiscal al operaţiunii refacturate, referitoare, printre altele, la (...) cotele, scutirile livrării/prestării refacturate."

Proprietarul care refacturează apa și canalizarea aplică deci regimul serviciului de apă, adică 11%.

Când apa e distinctă de chirie

Exemplul nr. 2 de la pct. 31 alin. (6) din Norme dă criteriul: trebuie verificat dacă chiriașul „are libertatea să decidă în privinţa consumului său". Când chiriașul decide cât consumă, iar consumul poate fi verificat prin contoare individuale și facturat după consum, prestația poate fi considerată distinctă de închiriere. În acest caz, locatorul aplică structura de comisionar, cu regimul fiecărei prestații.

Dacă apa e inclusă într-o chirie fixă, fără legătură cu consumul, criteriul din Norme nu e îndeplinit. Suma face parte din contraprestația chiriei. Închirierea de bunuri imobile e scutită (Codul fiscal art. 292 alin. (2) lit. e)), cu excepțiile din lege, iar proprietarul poate opta pentru taxare (art. 292 alin. (3)). Cu opțiune, întreaga sumă se taxează cu cota chiriei, adică standard.

Cota în timp

Cota aplicabilă este cea în vigoare la data faptului generator (Codul fiscal art. 291 alin. (4)). Exemplul nr. 5 de la pct. 31 alin. (6) din Norme precizează că, la refacturarea utilităților, cota este cea de la faptul generator al livrării inițiale de la furnizor, chiar dacă refacturarea se face în luna următoare.

Să luăm apa facturată de operator în iulie 2025, cu 9%, și refacturată chiriașului în august 2025. Refacturarea se face tot cu 9%, deși în august cota redusă devenise 11%.

Exemplu

Operatorul facturează proprietarului, pentru septembrie 2026, apă și canalizare de 800 lei plus TVA 11% (88 lei). Contorul individual al chiriașului arată 60% din consum.

• Refacturare: 480 lei plus TVA 11% (52,80 lei).
• Proprietarul deduce TVA de 88 lei, în condițiile legii, și colectează 52,80 lei pe refacturare.
• Diferența de 40% rămâne consumul propriu al proprietarului.

Pași practici

1. Verifică în contract dacă apa se facturează după consum, separat de chirie.
2. Dacă da, refacturează la cost, fără adaos, cu cota de 11% și cu cota de la faptul generator al facturii furnizorului.
3. Dacă apa e inclusă în chiria fixă, nu o refactura separat. Aplică regimul chiriei.

De reținut

• Apă și canalizare distincte de chirie: refacturare cu 11% (art. 291 alin. (2) lit. c)).
• Apă inclusă în chirie: regimul chiriei, adică scutire sau cota standard cu opțiune.
• Cota urmează faptul generator al livrării inițiale (Norme, pct. 31 alin. (6), Exemplul nr. 5).

Toate ghidurile · ← iConta.eu · Termeni și condiții