TVA la vânzarea de imobile de către firme
Regula generală din Codul fiscal este scutirea de TVA pentru livrarea de construcții și terenuri, dar cu o excepție importantă care se aplică majorității tranzacțiilor imobiliare derulate de firme: construcțiile noi și terenurile construibile sunt întotdeauna taxabile. Distincția între „vechi" și „nou", respectiv între „construibil" și „neconstruibil", decide practic dacă vânzătorul colectează sau nu TVA.
Temeiul legal
„Livrarea de construcții/părți de construcții și a terenurilor pe care sunt construite, precum și a oricăror altor terenuri. Prin excepție, scutirea nu se aplică pentru livrarea de construcții noi, de părți de construcții noi sau de terenuri construibile." — Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, art. 292 alin. (2) lit. f) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Aceeași literă f) definește exact termenii-cheie folosiți pentru a stabili dacă o tranzacție e scutită sau taxabilă:
- Teren construibil — „orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa construcții, conform legislației în vigoare" (pct. 1).
- Construcție — „orice structură fixată în sau pe pământ" (pct. 2).
- Construcție nouă — livrarea efectuată cel târziu până la 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări sau utilizări a construcției (pct. 3). După acest termen, construcția devine „veche" din perspectiva TVA, chiar dacă nu a fost niciodată renovată.
- O construcție transformată e considerată tot nouă dacă „costul transformării, exclusiv taxa, se ridică la minimum 50% din valoarea construcției sau a părții din construcție, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformării" (pct. 4).
Important pentru firme: chiar și atunci când operațiunea ar fi scutită prin efectul legii (construcție veche, teren neconstruibil), vânzătorul poate opta pentru taxare.
„Orice persoană impozabilă poate opta pentru taxarea operațiunilor prevăzute la alin. (2) lit. e) și f), în condițiile stabilite prin normele metodologice." — Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, art. 292 alin. (3) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Opțiunea pentru taxare are sens mai ales atunci când vânzătorul are TVA de dedus în amonte (de exemplu, a construit clădirea și a dedus TVA la construcție) — scutirea l-ar obliga altfel la ajustarea deducerii inițiale.
Ce se greșește în practică
- Se calculează termenul „construcție nouă" de la data finalizării lucrărilor, în loc de la data primei ocupări sau utilizări — cele două momente pot diferi semnificativ, mai ales la clădirile finalizate dar nevândute o vreme.
- Se ignoră regula transformărilor: o clădire veche, renovată substanțial (peste 50% din valoare), redevine „nouă" din punct de vedere al TVA și pierde scutirea automată.
- Se presupune că orice teren agricol e automat scutit — dacă terenul e „amenajat sau neamenajat" dar poate primi construcții conform legislației urbanistice, e considerat construibil și, deci, taxabil.
- Nu se documentează opțiunea pentru taxare conform normelor metodologice (notificare la organul fiscal), ceea ce poate genera contestarea ulterioară a deducerii TVA de către cumpărător.
Ce face iConta.eu
La data acestui ghid, iConta.eu nu are o funcție dedicată pentru calificarea automată a unei tranzacții imobiliare drept scutită sau taxabilă (nu verifică data primei ocupări, procentul de transformare sau caracterul construibil al unui teren) — aceste elemente țin de documentația specifică fiecărei tranzacții și de o analiză punctuală, de obicei cu sprijinul unui consultant fiscal. Aplicația emite și înregistrează facturi cu cota de TVA aleasă de utilizator, dar decizia privind regimul aplicabil rămâne responsabilitatea contabilului sau a firmei.