Cum se aplică opțiunea de taxare a închirierii
Închirierea de bunuri imobile este, în regula generală din Codul fiscal, o operațiune scutită de TVA fără drept de deducere — ceea ce înseamnă TVA nedeductibilă pentru toate cheltuielile legate de imobilul închiriat. Legea lasă însă persoanei impozabile posibilitatea de a renunța la această scutire și de a opta pentru taxare.
Temeiul legal
„(2) Următoarele operațiuni sunt, de asemenea, scutite de taxă: [...] e) arendarea, concesionarea, închirierea și leasingul de bunuri imobile, acordarea unor drepturi reale asupra unui bun imobil, precum dreptul de uzufruct și superficia, cu plată, pe o anumită perioadă. Fac excepție următoarele operațiuni: 1. operațiunile de cazare care sunt efectuate în cadrul sectorului hotelier sau al sectoarelor cu funcție similară, inclusiv închirierea terenurilor amenajate pentru camping; 2. închirierea de spații sau locații pentru parcarea autovehiculelor; 3. închirierea utilajelor și a mașinilor fixate definitiv în bunuri imobile; 4. închirierea seifurilor; [...] (3) Orice persoană impozabilă poate opta pentru taxarea operațiunilor prevăzute la alin. (2) lit. e) și f), în condițiile stabilite prin normele metodologice." — Legea 227/2015 (Codul fiscal), art. 292 alin. (2) lit. e) și alin. (3) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Mecanismul, așa cum rezultă din lege:
- Regula de bază: închirierea unui imobil e scutită de TVA fără drept de deducere — proprietarul nu colectează TVA la chirie, dar nici nu-și poate deduce TVA-ul de la reparații, utilități sau alte cheltuieli legate de imobilul respectiv.
- Excepțiile din alin. (2) lit. e) — cazare hotelieră, parcări, utilaje fixate definitiv, seifuri — sunt deja taxabile prin efectul legii, fără nevoie de opțiune.
- Opțiunea de la alin. (3) permite oricărei persoane impozabile să renunțe la scutire și să treacă la regimul normal de taxare, pentru operațiunile de la lit. e) (închiriere/arendare/leasing imobile) sau lit. f) (livrarea de construcții). Condițiile concrete de exercitare a opțiunii — formă, termen, notificare — sunt stabilite prin normele metodologice de aplicare a Codului fiscal, nu în textul de lege citat mai sus.
- Consecința opțiunii: proprietarul colectează TVA la chirie, dar recâștigă dreptul de deducere pentru cheltuielile aferente imobilului respectiv.
Ce se greșește în practică
- Se aplică automat scutirea de TVA la orice contract de închiriere, fără verificarea excepțiilor de la alin. (2) lit. e) pct. 1-4, care sunt taxabile fără nicio opțiune.
- Se optează pentru taxare fără să se respecte condițiile de formă din normele metodologice (notificare la organul fiscal, formă scrisă), ceea ce poate face opțiunea inopozabilă organului fiscal la un control.
- Se confundă opțiunea de taxare a închirierii cu sistemul TVA la încasare — sunt două mecanisme separate din Codul fiscal, reglementate la articole diferite (art. 292 vs. art. 282).
Ce face iConta.eu
La data acestui ghid, iConta.eu nu are un modul dedicat exercitării sau evidenței opțiunii de taxare pentru operațiunile de închiriere prevăzute la art. 292 alin. (3) — aplicația tratează facturarea și TVA-ul aferent chiriilor conform regimului de TVA setat manual de contabil pentru firmă (scutit sau taxabil), fără să verifice automat dacă opțiunea a fost notificată corect organului fiscal.