Clădirea închiriată terților: investiție imobiliară sau mijloc fix?
O clădire pe care firma o deține pentru a o închiria terților este investiție imobiliară, nu construcție utilizată de posesor. OMFP 1802/2014, pct. 198 lit. c), dă ca exemplu de investiție imobiliară „o clădire aflată în proprietatea entității [...] și închiriată în temeiul unuia sau mai multor contracte de leasing operațional". Evidența se ține în contul 215 „Investiții imobiliare", iar amortizarea în contul 2815 „Amortizarea investițiilor imobiliare".
Criteriul: pentru ce este deținută clădirea
Pct. 197 alin. (1) definește investiția imobiliară ca terenul sau clădirea deținută pentru venituri din chirii sau pentru creșterea valorii capitalului, mai degrabă decât:
- pentru producerea sau furnizarea de bunuri și servicii ori în scopuri administrative;
- pentru a fi vândută în cursul normal al activității.
Clădirea folosită de firmă pentru birouri, producție sau depozitare este proprietate utilizată de posesor (pct. 197 alin. (2)) și rămâne în contul 212 „Construcții".
Exemple din reglementare
Sunt investiții imobiliare (pct. 198):
- clădirea închiriată în leasing operațional;
- clădirea liberă, deținută pentru a fi închiriată;
- terenul deținut pentru creșterea valorii sau pentru o utilizare încă nedeterminată;
- clădirea în construcție sau în amenajare, destinată să devină investiție imobiliară.
Nu sunt investiții imobiliare (pct. 199):
- clădirile deținute pentru vânzare în activitatea curentă, care sunt stocuri;
- clădirile construite pentru terți, care sunt servicii în curs de execuție;
- clădirile folosite de firmă, inclusiv cele folosite de salariați, chiar dacă salariații plătesc chirie la prețul pieței.
Clădirea folosită parțial de firmă
Pct. 200 prevede două situații:
- dacă părțile pot fi vândute separat, fiecare parte se contabilizează separat: partea închiriată în contul 215, partea folosită de firmă în contul 212;
- dacă părțile nu pot fi vândute separat, întreaga clădire este investiție imobiliară numai dacă partea folosită de firmă este nesemnificativă.
Exemplu. Firma deține o clădire de 1.000 mp cu costul de 2.000.000 lei. Închiriază 800 mp ca spații de birouri, cu intabulări separate pe etaje, și folosește 200 mp pentru sediul propriu. Etajele se pot vinde separat, așa că se înregistrează 1.600.000 lei în contul 215 și 400.000 lei în contul 212, proporțional cu suprafața. Dacă imobilul nu s-ar putea împărți juridic, 200 mp din 1.000 mp, adică 20%, ar fi greu de considerat nesemnificativi, iar întreaga clădire ar rămâne în contul 212.
Servicii prestate chiriașilor
Dacă firma oferă chiriașilor servicii auxiliare nesemnificative, de exemplu pază și întreținere la o clădire de birouri, clădirea rămâne investiție imobiliară. Un hotel administrat de proprietar este însă proprietate utilizată de posesor, deoarece serviciile sunt o componentă semnificativă (pct. 201).
Schimbarea destinației
Transferul în sau din categoria investițiilor imobiliare se face numai la o modificare efectivă a utilizării. Începerea utilizării de către firmă mută clădirea în categoria proprietăților utilizate de posesor. Încetarea utilizării de către firmă o mută în categoria investițiilor imobiliare (pct. 204).
Încadrarea cere raționament profesional. Firma trebuie să aibă criterii scrise, aplicate consecvent (pct. 202).
De reținut
- Clădirea deținută pentru închiriere este investiție imobiliară și se înregistrează în contul 215.
- Clădirea folosită de firmă este mijloc fix și se înregistrează în contul 212.
- La clădirile mixte, contează dacă părțile pot fi vândute separat. Dacă nu pot, contează ponderea părții folosite de firmă.