Cum se contabilizează apartamentele finalizate, dar nevândute de un dezvoltator?
Apartamentele construite pentru vânzare și rămase nevândute după recepție nu devin imobilizări și nu se amortizează. Ele rămân stocuri de produse până la vânzare. Contabilul trebuie să urmărească trei lucruri: trecerea corectă din producția în curs în produse finite, evaluarea la inventar și eventuala schimbare de destinație.
De ce rămân stocuri
OMFP 1802/2014, pct. 272 alin. (2), include în categoria stocurilor „activele cu ciclu lung de fabricație, destinate vânzării (de exemplu, echipamente, nave, ansambluri sau complexuri de locuințe etc.)", realizate de entitățile care au ca activitate principală obținerea și vânzarea acestor produse. Pct. 199 lit. a) confirmă că proprietățile deținute pentru a fi vândute în cursul normal al activității nu sunt investiții imobiliare. Din punct de vedere contabil, ele sunt stocuri. Terenul cumpărat pentru construcții destinate vânzării se ține tot la stocuri (pct. 272 alin. (4)).
Faptul că apartamentul este terminat și nu s-a vândut încă nu îi schimbă natura. Cât timp intenția este vânzarea, rămâne stoc.
Trecerea din producția în curs în produse finite
Pe durata construcției, costurile acumulate la sfârșitul perioadei se reflectă în contul 331 „Produse în curs de execuție”. La recepția finală, apartamentele se preiau în gestiune ca produse finite, la costul de producție:
345 „Produse finite” = 711 „Venituri aferente costurilor stocurilor de produse”, cu stornarea producției în curs înregistrate anterior.
La vânzare:
- 4111 = 701 / 4427 (factura);
- 711 = 345 (descărcarea la cost).
Evaluarea la inventar
OMFP 1802/2014, pct. 88 alin. (1): stocurile se evaluează la cost minus ajustările pentru depreciere. Dacă valoarea contabilă depășește valoarea de inventar, stocul se diminuează până la valoarea realizabilă netă, prin constituirea unei ajustări. Aceasta se face inclusiv pentru stocurile fără mișcare. Valoarea realizabilă netă este prețul de vânzare estimat, minus costurile estimate de finalizare și de vânzare (alin. (3)).
Exemplu. Un apartament finalizat are costul de 520.000 lei. La inventarul de la 31 decembrie, prețul de vânzare realist este de 500.000 lei, iar comisionul de intermediere estimat este de 10.000 lei. Valoarea realizabilă netă este de 490.000 lei. Diferența de 30.000 lei se înregistrează ca ajustare:
- 6814 = 394 „Ajustări pentru deprecierea produselor” 30.000 lei.
Dacă prețul își revine sau apartamentul se vinde, ajustarea se reia prin 394 = 7814.
Dacă apartamentul se închiriază
Dacă dezvoltatorul decide să păstreze apartamentul pe termen lung sau să îl închirieze, OMFP 1802/2014, pct. 275, cere un transfer de la stocuri la imobilizări corporale. Transferul se face la data schimbării destinației, la valoarea contabilă (cost). Din acel moment, activul intră în regimul imobilizărilor, inclusiv la amortizare sau încadrare ca investiție imobiliară, după caz. Schimbarea destinației trebuie documentată printr-o decizie a conducerii, nu doar dedusă din existența unui chiriaș temporar.
Pași practici
- La recepție, închide producția în curs pe fiecare apartament și preia-l în 345 la costul efectiv.
- Ține evidența analitică pe unități, inclusiv cota de teren aferentă.
- La inventar, compară costul cu valoarea realizabilă netă, pe fiecare apartament.
- Documentează orice schimbare de destinație și fă transferul la imobilizări la data deciziei.
De reținut
- Apartamentele terminate și nevândute rămân stocuri, nu imobilizări, și nu se amortizează.
- La recepție trec din 331 în 345, la costul de producție.
- La inventar, stocul se reduce la valoarea realizabilă netă prin 6814 = 394.
- Închirierea sau folosirea pe termen lung impune transferul la imobilizări, la cost (pct. 275).