Cum se contabilizează locurile de parcare construite pentru vânzare?

Un dezvoltator care construiește un bloc cu parcare subterană și vinde locurile de parcare separat de apartamente le ține în contabilitate ca stocuri, nu ca imobilizări. Pentru fiecare loc trebuie un cost propriu, obținut printr-o alocare rațională a costurilor comune. La vânzare, locul de parcare nou este o livrare taxabilă. Regimul tranzitoriu cu cota de 9% pentru locuințe nu i se aplică.

Stoc, nu imobilizare

OMFP 1802/2014 tratează ansamblurile de locuințe destinate vânzării ca stocuri (pct. 274-276). Locurile de parcare construite în același proiect, cu aceeași destinație, urmează același regim:

• în timpul construcției, costurile se acumulează pe stoc de produse în curs (331 „Produse în curs de execuție”, la inventarierea de la sfârșitul perioadei);
• după finalizare, locurile de parcare se înregistrează ca produse finite: 345 = 711, la cost de producție.

Dacă firma decide ulterior să păstreze locurile de parcare pentru închiriere pe termen lung, pct. 275 cere transferul din stocuri în imobilizări corporale, la cost, la data schimbării destinației.

Costul fiecărui loc de parcare

OMFP 1802/2014 definește costul de producție al stocurilor ca sumă a cheltuielilor directe (materiale, manoperă, proiectare) și a „cotei cheltuielilor indirecte de producție alocată în mod rațional”. Parcarea subterană folosește fundația, structura, autorizațiile și terenul împreună cu apartamentele. De aceea, costul se determină în doi pași:

1. costurile directe ale nivelului de parcare (săpătură, hidroizolație, rampe, marcaje, sistem de ventilație);
2. o cotă din costurile comune, după o cheie documentată, de exemplu suprafața construită.

Cheia aleasă se păstrează în politicile contabile și se aplică la fel în toată durata proiectului.

TVA la vânzare

Codul fiscal art. 292 alin. (2) lit. f) scutește livrarea de construcții, dar excepția prevede că „scutirea nu se aplică pentru livrarea de construcții noi, de părți de construcții noi sau de terenuri construibile”. Un loc de parcare vândut până la 31 decembrie a anului următor primei ocupări sau utilizări este o parte de construcție nouă, deci livrarea este taxabilă prin efectul legii.

Cota aplicabilă este cea standard, de 21% (art. 291 alin. (1)). Cota redusă pentru locuințe a fost abrogată prin Legea 141/2025. Regimul tranzitoriu de 9%, prelungit prin Legea 161/2026 până la 30 septembrie 2026, privește achiziția unei singure „locuințe” de către o persoană fizică, cu condiții de suprafață utilă. Un loc de parcare vândut separat nu este locuință.

Dacă atât vânzătorul, cât și cumpărătorul sunt înregistrați în scopuri de TVA conform art. 316, se aplică taxarea inversă. Art. 331 alin. (2) lit. g) cuprinde construcțiile și părțile de construcție „pentru a căror livrare se aplică regimul de taxare prin efectul legii sau prin opțiune”. Factura se emite fără TVA colectată, iar cumpărătorul calculează taxa.

Exemplu

Un bloc are 60 de locuri de parcare. Costul direct al nivelului subteran este de 1.500.000 lei, iar cota alocată din costurile comune este de 300.000 lei. Costul unui loc este de 30.000 lei.

• La finalizare: 345 = 711, 1.800.000 lei
• Vânzare către o persoană fizică, la 45.000 lei plus TVA: 4111 = 701 45.000 lei și 4111 = 4427 9.450 lei (21%)
• Descărcarea gestiunii: 711 = 345, 30.000 lei
• Vânzare către o firmă înregistrată în scopuri de TVA: 4111 = 701 45.000 lei, cu mențiunea taxării inverse. Cumpărătorul înregistrează 4426 = 4427, 9.450 lei.

De reținut

• Locurile de parcare construite pentru vânzare sunt stocuri: 331, apoi 345 (OMFP 1802/2014, pct. 274-276).
• Costul fiecărui loc include o cotă rațională din costurile comune, după o cheie documentată.
• Vânzarea unui loc de parcare nou este taxabilă la 21%. Regimul de 9% privește numai locuințele.
• Între persoane înregistrate în scopuri de TVA se aplică taxarea inversă (Codul fiscal art. 331 alin. (2) lit. g)).

Toate ghidurile · ← iConta.eu · Termeni și condiții