Cum declar în D300 achiziția unui imobil cu taxare inversă?

Dacă firma cumpără o clădire sau un teren, iar livrarea e taxabilă, TVA-ul nu apare pe factura vânzătorului. Îl calculezi tu, ca beneficiar, și îl treci în decontul D300 de două ori: o dată ca taxă colectată, o dată ca taxă deductibilă. Dacă ai drept de deducere integral, efectul net asupra TVA-ului de plată este zero.

Când se aplică taxarea inversă la imobile

Codul fiscal art. 331 alin. (2) lit. g) include în taxarea inversă construcțiile, părțile de construcție și terenurile de orice fel „pentru a căror livrare se aplică regimul de taxare prin efectul legii sau prin opțiune”. Concret, taxarea inversă se aplică în două cazuri:

• prin efectul legii: construcțiile noi și terenurile construibile. Pentru acestea nu se aplică scutirea, conform Codul fiscal art. 292 alin. (2) lit. f);
• prin opțiune: o clădire veche sau un teren neconstruibil, dacă vânzătorul a optat pentru taxare, conform Codul fiscal art. 292 alin. (3). Opțiunea se notifică organului fiscal pe formularul din anexa nr. 3 la Normele aprobate prin HG 1/2016 (titlul VII, pct. 58 alin. (3)). Vânzătorul trebuie să-ți transmită o copie a notificării. Dacă notificarea e depusă cu întârziere, opțiunea nu se anulează și nici dreptul tău de deducere.

Condiția obligatorie: atât vânzătorul, cât și cumpărătorul trebuie să fie înregistrați în scopuri de TVA conform art. 316 (Codul fiscal art. 331 alin. (1)). Spre deosebire de telefoane, console sau laptopuri, la imobile nu există un prag valoric (alin. (7) privește doar lit. i)-k)). Nici termenul de 31 decembrie 2026 de la alin. (6) nu se aplică la lit. g).

Rândurile din D300

Potrivit instrucțiunilor din anexa nr. 2 la OPANAF 174/2026:

• Rândul 12: baza de impozitare și taxa colectată pentru achizițiile pentru care beneficiarul aplică art. 331. La cota de 21% se completează și rândul 12.1.
• Rândul 26: baza și taxa deductibilă pentru aceleași achiziții. Instrucțiunea precizează că aici „se înscriu aceleaşi informaţii declarate la rândul 12”. La 21% se completează și rândul 26.1, care preia informațiile de la rândul 12.1.
• Vânzătorul declară doar baza de impozitare, la rândul 13, fără TVA.

Operațiunea se declară în perioada în care intervine exigibilitatea.

Exemplu

Un SRL plătitor de TVA cumpără o hală veche cu 1.000.000 lei. Vânzătorul a optat pentru taxare, iar factura are mențiunea „taxare inversă”. Cota standard este de 21% (Codul fiscal art. 291 alin. (1)), deci TVA-ul este 210.000 lei.

• Înregistrarea contabilă a TVA-ului: 4426 = 4427, cu 210.000 lei (Normele aprobate prin HG 1/2016, titlul VII, pct. 109 alin. (1)).
• În D300: la rândurile 12 și 12.1 treci baza de 1.000.000 lei și TVA de 210.000 lei. La rândurile 26 și 26.1 treci aceleași valori.

Dacă firma are regim mixt, deduce taxa numai în limitele art. 297-301 (pct. 109 alin. (2) din aceleași norme).

Atenție la factura cu TVA

Dacă vânzătorul emite din greșeală factură cu TVA și fără mențiunea „taxare inversă”, iar tu deduci acel TVA, pierzi dreptul de deducere pentru achiziție (Normele aprobate prin HG 1/2016, titlul VII, pct. 109 alin. (4)). Cere factură de corecție înainte să deduci.

Pași practici

1. Verifică dacă amândouă firmele erau înregistrate în scopuri de TVA la data operațiunii.
2. Dacă imobilul nu e nou și nici teren construibil, cere copia notificării de opțiune.
3. Verifică dacă factura are mențiunea „taxare inversă” și nu conține TVA, apoi completează rândurile 12/12.1 și 26/26.1.

De reținut

• La imobile, taxarea inversă se aplică doar dacă livrarea e taxabilă prin lege sau prin opțiune (Codul fiscal art. 331 alin. (2) lit. g)).
• Cumpărătorul trece suma la rândul 12 (și 12.1) și, identic, la rândul 26 (și 26.1). Vânzătorul o trece doar la rândul 13.
• Dacă deduci TVA-ul de pe o factură emisă greșit cu TVA, pierzi dreptul de deducere.

Toate ghidurile · ← iConta.eu · Termeni și condiții