Impozitul la vânzarea unui imobil de către o persoană fizică se calculează cu TVA inclus?
Nu. Când o persoană fizică vinde un imobil din patrimoniul personal, iar tranzacția este supusă TVA, impozitul de 1% sau 3% se calculează pe valoarea fără TVA. Normele spun expres că valoarea tranzacției luată în calcul nu include taxa pe valoarea adăugată.
Situația apare rar, dar apare. De exemplu, o persoană fizică devine persoană impozabilă în scopuri de TVA pentru că vinde construcții noi. Pe contractul de vânzare apar prețul și TVA. Dacă notarul aplică cota pe totalul cu TVA, impozitul iese mai mare decât cel legal.
Temeiul legal
„Impozitul prevăzut la alin. (1)" — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 111 alin. (4) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„se calculează la valoarea declarată de părți în actul prin care se transferă dreptul de proprietate, dezmembrămintele sale sau nuda proprietate." — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 111 alin. (4) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„Valoarea tranzacției proprietăților imobiliare din patrimoniul personal, luată în calcul la stabilirea impozitului, nu include TVA aferentă, în cazul în care aceasta se aplică tranzacției respective." — HG 1/2016 (Normele Codului fiscal), titlul IV, pct. 33 alin. (4) (sursă: anaf_surse/hg_1_2016_norme_cod_fiscal.txt)
Ce înseamnă concret:
- Baza este valoarea declarată de părți, fără TVA (art. 111 alin. (4) și pct. 33 alin. (4) din norme).
- Comparația cu studiul de piață se face tot pe valoarea fără TVA. Dacă prețul fără TVA e sub valoarea minimă din studiul camerei notarilor, baza devine valoarea minimă (art. 111 alin. (4^1)).
- Cota rămâne cea obișnuită: 3% pentru imobilele deținute până la 3 ani inclusiv și 1% peste 3 ani (art. 111 alin. (1)).
- TVA e o obligație separată a vânzătorului persoană impozabilă. Se colectează și se declară în decontul de TVA, independent de impozitul reținut de notar.
- Pentru cele mai multe vânzări între persoane fizice, TVA nu se aplică deloc. Atunci baza e pur și simplu prețul din contract.
O persoană fizică înregistrată în scopuri de TVA vinde în 2026 un spațiu comercial nou, recepționat în 2025 și încă „construcție nouă” în sensul TVA, deci vânzarea este taxabilă. Prețul din contract: 600.000 lei + TVA 21% = 126.000 lei, total 726.000 lei. Valoarea minimă din studiul de piață este 550.000 lei.
- Baza impozitului pe venit: 600.000 lei, fără TVA, peste valoarea minimă.
- Cotă: 3%, deținere de până la 3 ani.
- Impozit: 600.000 × 3% = 18.000 lei.
Calculat greșit, pe totalul cu TVA, impozitul ar fi fost 726.000 × 3% = 21.780 lei, adică 3.780 lei în plus.
Ce se greșește în practică
- Se aplică cota pe prețul total din contract, cu TVA inclusă.
- Se compară prețul cu TVA cu valoarea din studiul de piață. Dacă prețul fără TVA e sub grilă, baza trebuie ridicată la valoarea minimă.
- Se presupune că, dacă se plătește TVA, nu se mai datorează impozitul pe venit. Sunt două obligații distincte.
- Perioada de deținere pentru o construcție nouă se numără de la actul de dobândire a terenului. Pentru construcțiile noi, termenul curge de la procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor (pct. 33 alin. (1) lit. g) pct. (i)).
Ce face iConta.eu
Impozitul la vânzarea imobilelor din patrimoniul personal îl calculează și îl încasează notarul. iConta.eu nu îl calculează pentru persoana fizică. Pentru birourile notariale clientă, iConta.eu generează declarația informativă D208 dintr-un formular manual. Valoarea tranzacției, baza, cota și impozitul pe beneficiar le introduce contabilul, iar aplicația însumează totalurile.