Locuință de valoare mare deținută în coproprietate: cum se calculează baza impozitului special?
La o clădire rezidențială deținută în coproprietate, baza impozitului special se calculează în doi pași. Mai întâi, din valoarea impozabilă a întregii clădiri se scade plafonul de 2.500.000 lei. Apoi se aplică cota de deținere a fiecărui coproprietar asupra diferenței pozitive. Plafonul se scade o singură dată, la nivelul clădirii. Nu se acordă câte un plafon fiecărui coproprietar.
Ordinea pașilor schimbă rezultatul. Dacă s-ar împărți întâi valoarea clădirii pe coproprietari, o vilă de 4 milioane lei deținută de doi soți ar ieși, pentru fiecare, sub prag. Instrucțiunile formularului 216 cer însă diferența la nivelul clădirii și abia apoi aplicarea cotei.
Temeiul legal
„se înscrie suma rezultată prin aplicarea cotei de deținere asupra diferenței pozitive dintre valoarea impozabilă a clădirii rezidențiale (rd. 1) și plafonul neimpozabil (rd. 2)." — OPANAF 3738/2024, Anexa nr. 1, Instrucțiuni, pct. 10.1.4 rd. 3 (sursă: anaf_surse/ordin_3738_2024.html)
„Rd. 3 „Cota de deținere“ - se completează cota-parte deținută din imobil." — OPANAF 3738/2024, Anexa nr. 1, Instrucțiuni, pct. 10.1.3 (sursă: anaf_surse/ordin_3738_2024.html)
„Rd. 4. „Impozitul datorat“ - se înscrie suma rezultată prin aplicarea cotei de 0,9% asupra valorii înscrise la rd. 3." — OPANAF 3738/2024, Anexa nr. 1, Instrucțiuni, pct. 10.1.4 (sursă: anaf_surse/ordin_3738_2024.html)
Rândurile din secțiunea 1 a formularului 216, în ordine:
- Rd. 1, valoarea impozabilă a clădirii: valoarea întregii clădiri, calculată potrivit art. 457 din Codul fiscal și comunicată de primărie.
- Rd. 2, plafonul neimpozabil: 2.500.000 lei.
- Rd. 3, baza de impozitare: cota de deținere × (rd. 1 − rd. 2). Dacă diferența nu e pozitivă, baza e zero.
- Rd. 4, impozitul datorat: 0,9% din rd. 3. Cota de 0,9% e în instrucțiuni din 5 august 2026, data la care a înlocuit cota de 0,3%. Formularul modificat se folosește pentru declararea impozitului începând cu anul 2026. În Codul fiscal, cota de 0,9% e prevăzută de art. 500^2 lit. a) de la 1 ianuarie 2026.
Fiecare coproprietar persoană fizică e contribuabil distinct. Pct. 1 lit. a) din instrucțiuni include expres proprietatea comună. Fiecare depune propriul formular 216, cu propria cotă de deținere, la organul fiscal central competent, până la 30 septembrie (pct. 2 lit. a)). Pentru fiecare clădire se completează o secțiune separată (pct. 10.1.2).
Condiția de prag privește valoarea clădirii, nu partea fiecăruia. Art. 500^1 alin. (1) lit. a) se referă la „valoarea impozabilă a clădirii". Un coproprietar cu o cotă mică dintr-o clădire de peste 2.500.000 lei datorează și el impozit, proporțional cu cota.
Ion și Maria Popescu dețin în proprietate comună, în cote egale de 50%, o vilă cu valoarea impozabilă de 4.000.000 lei, comunicată de primărie pentru 2026.
- Rd. 1: 4.000.000 lei; rd. 2: 2.500.000 lei.
- Diferența pozitivă: 1.500.000 lei.
- Rd. 3, pentru fiecare: 1.500.000 × 50% = 750.000 lei.
- Rd. 4, pentru fiecare: 750.000 × 0,9% = 6.750 lei.
Fiecare depune formularul 216 și plătește 6.750 lei până la 30 septembrie 2026. Total pe clădire: 13.500 lei, adică 1.500.000 × 0,9%. Calculul greșit, cu împărțirea întâi a valorii (2.000.000 lei fiecare, sub prag), ar duce la zero.
Ce se greșește în practică
- Valoarea clădirii se împarte întâi pe coproprietari și se compară fiecare parte cu pragul, deși pragul și plafonul se aplică la nivelul clădirii.
- Fiecărui coproprietar i se acordă câte un plafon de 2.500.000 lei.
- Un singur coproprietar depune declarația pentru toată clădirea, deși fiecare e contribuabil pentru cota lui.
- La rd. 4 se folosește cota de 0,3%, deși pentru 2026 instrucțiunile și Codul fiscal prevăd 0,9%.
- Cota de deținere se trece altfel decât rezultă din actul de proprietate. De exemplu, se trece 100% pentru fiecare soț.
Ce face iConta.eu
Formularul 216 din iConta.eu are pentru fiecare clădire un câmp de cotă de deținere. Baza se calculează exact ca în instrucțiuni: cota de deținere aplicată diferenței dintre valoarea impozabilă și plafon, iar impozitul de la rd. 4 se calculează cu cota anului declarat (0,9% pentru 2026). Valoarea, plafonul și cota de deținere le introduce contabilul.