Locuință peste 2,5 milioane lei: cine datorează impozitul special și până când?
Impozitul special pe clădirile rezidențiale de valoare mare îl datorează persoanele fizice care, la 31 decembrie a anului fiscal anterior, au în proprietate sau în proprietate comună o clădire rezidențială în România cu valoarea impozabilă de peste 2.500.000 lei. Valoarea se calculează după art. 457 din Codul fiscal. Declarația, formularul 216, și plata se fac până la 30 septembrie inclusiv a anului fiscal curent.
Firmele nu intră sub această regulă pentru clădiri. Pentru imobile, impozitul special privește doar persoanele fizice. În schimb, persoanele juridice pot datora impozitul special pentru autoturismele de peste 375.000 lei, cu alt termen. Valoarea impozabilă e cea stabilită de primărie pentru impozitul pe clădiri, nu prețul de piață.
Temeiul legal
„persoanele fizice care, la data de 31 decembrie a anului fiscal anterior, au în proprietate/proprietate comună clădiri rezidențiale situate în România, dacă valoarea impozabilă a clădirii, calculată potrivit art. 457 din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal , cu modificările și completările ulterioare, depășește 2.500.000 lei;" — OPANAF 3738/2024, Anexa nr. 1, Instrucțiuni, pct. 1 lit. a) (sursă: anaf_surse/ordin_3738_2024.html)
„în cazul contribuabililor prevăzuți la pct. 1 lit. a) declarația se depune la organul fiscal central competent până la data de 30 septembrie inclusiv a anului fiscal curent;" — OPANAF 3738/2024, Anexa nr. 1, Instrucțiuni, pct. 2 lit. a) (sursă: anaf_surse/ordin_3738_2024.html)
„în cazul proprietăților reprezentând clădiri rezidențiale, prin aplicarea unei cote de 0,9% asupra diferenței dintre valoarea impozabilă a clădirii comunicată de către organul fiscal local și plafonul de 2.500.000 lei;" — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 500^2 lit. a) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Elementele obligației:
- Cine: persoanele fizice proprietare sau coproprietare ale unei clădiri rezidențiale din România. Clădirea rezidențială e cea definită la art. 453 lit. f) (art. 500^1 alin. (1) lit. a)).
- Momentul de referință: situația de la 31 decembrie a anului anterior. Impozitul se datorează pentru întregul an fiscal (art. 500^3 alin. (1)).
- Pragul: valoarea impozabilă a clădirii, calculată potrivit art. 457, peste 2.500.000 lei.
- Înștiințarea: primăria care a stabilit valoarea înștiințează contribuabilul până la 30 mai a anului pentru care se datorează impozitul. Apoi transmite informațiile organului fiscal central (art. 500^1).
- Cota: 0,9% din diferența dintre valoarea impozabilă și 2.500.000 lei. Forma se aplică de la 1 ianuarie 2026, potrivit Legii 239/2025. Până atunci, cota a fost de 0,3%, așa cum o arăta forma inițială a instrucțiunilor formularului.
- Declarația: formularul 216, la organul fiscal central competent, completat cu programul de asistență și transmis electronic (OPANAF 3738/2024, Anexa nr. 1, pct. 5.2).
- Termenul de declarare și de plată: 30 septembrie inclusiv a anului fiscal curent (art. 500^3 alin. (2) lit. a) și alin. (3)).
- Se depune câte o secțiune pentru fiecare clădire rezidențială (pct. 10.1.2).
Ion Popescu deține singur, la 31 decembrie 2025, o vilă în Snagov. Primăria i-a comunicat o valoare impozabilă de 3.200.000 lei.
- Diferența peste plafon: 3.200.000 − 2.500.000 = 700.000 lei.
- Impozit special pentru 2026: 700.000 × 0,9% = 6.300 lei.
- Ion depune formularul 216 și plătește 6.300 lei până la 30 septembrie 2026.
Dacă Ion ar vinde vila în martie 2026, impozitul pe 2026 s-ar datora tot de el, pentru că situația relevantă e cea de la 31 decembrie 2025 și impozitul e datorat pentru întregul an.
Ce se greșește în practică
- Pragul se raportează la prețul de piață sau la valoarea din contractul de cumpărare, nu la valoarea impozabilă stabilită de primărie potrivit art. 457.
- Pentru 2026 se aplică încă cota de 0,3%. De la 1 ianuarie 2026, cota este 0,9%.
- Se așteaptă o decizie de impunere de la ANAF. Impozitul se calculează și se declară de contribuabil.
- Se presupune că o firmă care deține o vilă datorează acest impozit. Pentru clădiri, el privește doar persoanele fizice.
- Termenul de 30 septembrie se confundă cu termenul de 31 decembrie, care e cel pentru autoturisme.
Ce face iConta.eu
iConta.eu are un formular pentru declarația 216. Contabilul completează datele contribuabilului și, pentru fiecare clădire, adresa cu coduri, numărul cadastral, valoarea impozabilă, cota de deținere și plafonul. Aplicația calculează baza și impozitul cu cota anului declarat — 0,9% pentru 2026, 0,3% pentru 2024–2025 — și generează fișierul. Valorile de intrare le introduce contabilul.