Reevaluarea clădirilor înainte de 31 decembrie: de ce contează termenul
Pentru clădirile deținute de persoane juridice, cota de impozit se aplică asupra valorii impozabile stabilite după reguli care depind de vechimea raportului de evaluare.
Dacă raportul lipsește sau e mai vechi de 5 ani, cota devine 5%, aplicată asupra valorii din evidența contabilă.
Iar diferența față de cota normală — între 0,2% și 1,3% la clădirile nerezidențiale — e de câteva ori mai mare.
Regula celor 5 ani
Valoarea impozabilă a clădirii deținute de o persoană juridică e:
- valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat, în ultimii 5 ani anteriori anului de referință;
- valoarea finală a lucrărilor de construcție, pentru clădirile noi, construite în cursul anului fiscal anterior;
- valoarea din actul prin care s-a transferat dreptul de proprietate, pentru clădirile dobândite în anul anterior.
Deci un raport din 2021 acoperă impozitul pentru 2022, 2023, 2024, 2025 și 2026. Din 2027, dacă nu se reevaluează, cota sare la 5%.
De ce 31 decembrie
Impozitul pe clădiri se calculează pe baza situației existente la 31 decembrie a anului anterior.
Raportul de evaluare trebuie să existe la acea dată, iar valoarea rezultată se declară la organul fiscal local.
Un raport întocmit în ianuarie nu produce efect pentru anul în curs. Efectul apare din anul următor.
Ce se declară și când
Declarația se depune la compartimentul de impozite și taxe locale al unității administrativ-teritoriale unde se află clădirea.
Termenul obișnuit pentru declararea valorii rezultate din reevaluare e până la 31 martie a anului pentru care se datorează impozitul, dar practica locală poate cere depunerea mai devreme. Se verifică la primăria competentă.
Se depune raportul de evaluare, în copie, împreună cu declarația.
Cine poate întocmi raportul
Un evaluator autorizat, membru ANEVAR, cu specializarea corespunzătoare tipului de bun.
Raportul trebuie întocmit conform standardelor de evaluare în vigoare la data respectivă, iar valoarea determinată e cea de piață sau, după caz, cea justă.
Un raport întocmit de o persoană neautorizată nu produce efecte fiscale.
Reevaluarea contabilă și cea fiscală
Distincția care produce confuzie.
Reevaluarea contabilă e o opțiune de politică contabilă, prevăzută de OMFP nr. 1802/2014. Firma poate alege să evalueze imobilizările la valoarea justă, cu regularitate suficientă. Diferența din reevaluare se înregistrează în capitalurile proprii, la rezerva din reevaluare.
Reevaluarea pentru impozitul local e o obligație de fapt, dacă firma vrea să evite cota de 5%.
Cele două pot coincide — același raport poate servi ambelor scopuri — dar nu sunt același lucru. O firmă care nu aplică reevaluarea în contabilitate poate totuși să comande un raport doar pentru impozitul local.
Efectele reevaluării contabile
Creșterea de valoare se înregistrează la rezerva din reevaluare, în capitaluri, nu la venituri.
Amortizarea se recalculează pe noua valoare, din anul următor.
Rezerva din reevaluare devine impozabilă pe măsura amortizării sau la scoaterea din funcțiune, conform art. 26 alin. 5 și 6 din Codul fiscal — o capcană care apare la vânzarea clădirii, ani mai târziu.
Descreșterea de valoare se înregistrează ca cheltuială, în limita rezervei existente pentru același activ; peste această limită, direct pe cheltuieli.
Calculul care decide dacă merită
Costul unui raport de evaluare pentru o clădire obișnuită e de ordinul câtorva mii de lei, valabil 5 ani.
Diferența de impozit, la o clădire nerezidențială cu valoarea contabilă de 1.000.000 de lei:
Cu raport, la cota de 1%: 10.000 lei pe an. Fără raport, la cota de 5%: 50.000 lei pe an.
Diferența de 40.000 de lei pe an face costul raportului nesemnificativ.
Calculul se schimbă la clădiri de valoare mică, unde diferența poate să nu justifice cheltuiala — dar rar.
Ce verifică un contabil acum
Data ultimului raport, pentru fiecare clădire deținută. Dacă e din 2021, 2026 e ultimul an acoperit.
Toate clădirile, inclusiv cele nefolosite, punctele de lucru închise și construcțiile anexe declarate separat.
Clădirile dobândite în cursul anului — valoarea din actul de dobândire ține loc de raport pentru primul an.
Destinația declarată — rezidențial, nerezidențial sau mixt, fiindcă schimbă cota.
Corelarea cu evidența contabilă — valoarea din raport devine bază de impozitare, iar dacă se aplică și reevaluarea contabilă, se modifică și amortizarea.
Temeiul legal
- Codul fiscal, art. 460 — cotele de impozit pe clădiri și cota de 5% în lipsa raportului de evaluare actualizat;
- art. 461 — declararea clădirilor și termenele;
- art. 462 — termenele de plată;
- OMFP nr. 1802/2014 — tratamentul contabil al reevaluării imobilizărilor corporale;
- Codul fiscal, art. 26 alin. 5 și 6 — regimul fiscal al rezervei din reevaluare;
- standardele de evaluare ANEVAR.
De reținut
Verificarea care merită făcută în noiembrie, nu în martie: câți ani are raportul de evaluare pe fiecare clădire.
Peste 5 ani, cota devine 5%, iar diferența depășește de multe ori costul unui raport nou. Iar raportul trebuie să existe la 31 decembrie, nu în primăvară.