TVA 9% la locuințe: termenul s-a prelungit până la 30 septembrie 2026
Regimul tranzitoriu care permite cota de 9% la achiziția unei locuințe trebuia să se închidă pe 31 iulie 2026. Nu s-a închis. Legea nr. 161/2026 l-a prelungit cu două luni, iar cei care au semnat în intervalul dintre expirare și intrarea în vigoare a legii pot cere banii înapoi.
Ce s-a întâmplat
Prin Legea nr. 141/2025, cota standard de TVA a urcat la 21% de la 1 august 2025, iar cotele reduse de 5% și 9% au fost comasate într-o cotă unică de 11%. Pentru locuințe, regimul preferențial a fost eliminat — cu o excepție tranzitorie, valabilă până la 31 iulie 2026.
Legea nr. 161/2026 mută termenul la 30 septembrie 2026. Actul a fost adoptat la începutul lunii august și a intrat în vigoare pe 7 august 2026, amendând Legea nr. 141/2025.
Cine poate beneficia
Condițiile sunt cumulative și stricte. Cota de 9% se aplică doar dacă:
- locuința are suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești
- valoarea e de maximum 600.000 lei fără TVA, inclusiv terenul pe care e construită
- cumpărătorul e persoană fizică, individual sau împreună cu alte persoane fizice
- pentru locuința respectivă s-a încheiat până la 1 august 2025 un antecontract sau alt act juridic care prevedea plata unui avans
- cumpărătorul nu a achiziționat altă locuință cu cotă redusă începând cu 1 ianuarie 2023 — se verifică în Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA
- livrarea se face până la 30 septembrie 2026
Cota se aplică pentru o singură locuință.
Condiția suplimentară pentru antecontractele din iulie 2025
Pentru actele juridice având ca obiect plata în avans, încheiate în perioada 3–31 iulie 2025 inclusiv, se cere o dovadă în plus: la data livrării, cumpărătorul trebuie să demonstreze achitarea unui avans de 20% din valoarea locuinței, exclusiv TVA, plătit integral până la 31 iulie 2025 inclusiv.
Legea nr. 141/2025 privind unele măsuri fiscal-bugetare — a majorat cota standard la 21% de la 1 august 2025, a comasat cotele reduse într-o cotă unică de 11% și a eliminat regimul preferențial pentru locuințe, păstrând o măsură tranzitorie.
Legea nr. 161/2026 — mută termenul-limită de livrare de la 31 iulie 2026 la 30 septembrie 2026, cu intrare în vigoare la 7 august 2026.
Legea nr. 227/2015 — Codul fiscal, art. 291 — cotele de TVA.
Fereastra 1–6 august 2026
Între expirarea vechiului termen și intrarea în vigoare a legii noi a existat un interval de șase zile în care s-a aplicat cota standard.
Legea prevede un mecanism pentru această situație: persoanele fizice care au cumpărat o locuință cu cota standard de 21% în perioada 1–6 august 2026 pot solicita ulterior restituirea diferenței dintre TVA standard și cota redusă de 9% — dacă îndeplinesc toate celelalte condiții și doar pentru o singură locuință.
Cine a semnat în acele zile nu a pierdut nimic, dar trebuie să ceară restituirea. Nu se face din oficiu.
Ce nu se mai poate face
Fereastra de semnare a antecontractelor s-a închis la 1 august 2025. Prelungirea privește exclusiv termenul de livrare, nu cel de încheiere a actului.
Cine nu avea antecontract cu clauză de avans la 1 august 2025 nu poate beneficia de cota de 9%, indiferent ce semnează acum. Prelungirea e o perioadă de grație pentru contractele deja existente, nu o redeschidere a facilității.
Diferența în bani
La o locuință de 500.000 lei fără TVA, diferența dintre 9% și 21% e de 60.000 lei. La o locuință de 600.000 lei — pragul maxim — diferența ajunge la 72.000 lei.
De aceea data livrării, adică data actului autentic semnat la notar, e elementul critic. Nu data antecontractului, nu data plății integrale, ci data la care se produce livrarea în sensul Codului fiscal.
Ce verifică notarul
Eligibilitatea se confirmă înainte de semnare: existența antecontractului anterior datei de 1 august 2025, dovada avansului acolo unde e cerută, suprafața și valoarea în limitele legale, și consultarea Registrului achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA pentru a verifica dacă cumpărătorul a mai folosit facilitatea din 2023 încoace.
O eroare de eligibilitate descoperită ulterior transformă diferența de TVA în obligație de plată pentru vânzător, cu accesorii.