TVA pentru închirierea de imobile comerciale
Închirierea unui spațiu comercial (birou, depozit, magazin) nu are automat TVA colectat — regula de bază din Codul fiscal e scutirea. Dar legea lasă proprietarului posibilitatea de a alege regimul opus, prin opțiune expresă.
Temeiul legal
„Următoarele operațiuni sunt, de asemenea, scutite de taxă: [...] e) arendarea, concesionarea, închirierea și leasingul de bunuri imobile, acordarea unor drepturi reale asupra unui bun imobil, precum dreptul de uzufruct și superficia, cu plată, pe o anumită perioadă. [...] (3) Orice persoană impozabilă poate opta pentru taxarea operațiunilor prevăzute la alin. (2) lit. e) și f), în condițiile stabilite prin normele metodologice." — Legea 227/2015 (Codul fiscal), art. 292 alin. (2) lit. e) și alin. (3) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Ce înseamnă asta pentru un proprietar care închiriază un imobil comercial:
- Regimul implicit este scutirea de TVA fără drept de deducere — proprietarul nu colectează TVA la chirie, dar nici nu-și poate deduce TVA-ul aferent cheltuielilor legate de imobilul respectiv (reparații, utilități, investiții).
- Opțiunea de taxare transformă chiria într-o operațiune taxabilă: proprietarul colectează TVA la chirie, dar recuperează dreptul de deducere pentru cheltuielile aferente imobilului. Opțiunea se exercită potrivit normelor metodologice și, odată exercitată, produce efecte pentru toate contractele de închiriere privind imobilul respectiv, nu selectiv.
- Excepțiile de la scutire, enumerate în același articol, includ operațiunile de cazare hotelieră, închirierea locurilor de parcare, închirierea utilajelor fixate definitiv în imobil și închirierea seifurilor — acestea sunt taxabile din start, fără nevoie de opțiune.
Ce se greșește în practică
- Se emit facturi de chirie cu TVA colectat fără ca proprietarul să fi exercitat efectiv opțiunea de taxare potrivit normelor metodologice — TVA-ul colectat astfel nu are temei valid.
- Se deduce TVA-ul aferent cheltuielilor cu imobilul închiriat (reparații, investiții) în regimul de scutire, deși dreptul de deducere există doar dacă s-a optat pentru taxare.
- Se aplică regula scutirii și pentru situații care sunt de fapt excepții taxabile prin natura lor (de exemplu cazare hotelieră sau parcare), confundându-le cu închirierea „obișnuită" de spații.
Ce face iConta.eu
iConta.eu emite facturi de chirie cu sau fără TVA, în funcție de regimul configurat pentru fiecare contract; alegerea și exercitarea efectivă a opțiunii de taxare prevăzute la art. 292 alin. (3), potrivit normelor metodologice, rămân în sarcina proprietarului/contabilului.