Cum se contabilizează construcția apartamentelor pentru vânzare?
Un dezvoltator care ridică un bloc de apartamente pentru a le vinde nu tratează construcția ca imobilizare corporală, ci ca stoc — inclusiv terenul pe care se construiește, dacă acesta era inițial înregistrat altfel.
Temeiul legal
„În cazul activelor de natura ansamblurilor sau complexurilor de locuințe care inițial erau destinate vânzării și care ulterior își schimbă destinația, urmând a fi folosite de entitate pe o perioadă îndelungată sau să fie închiriate unor terți, în contabilitate se înregistrează un transfer de la stocuri la imobilizări corporale." — OMFP 1802/2014, reglementări contabile, pct. 275 (sursă: anaf_surse/omfp_1802_2014_reglementari_consolidat.txt)
Regulile de bază pentru acest tip de activitate:
- Ansamblurile sau complexurile de locuințe destinate vânzării sunt incluse explicit în categoria stocurilor (pct. 276 alin. (1) lit. i)), alături de mărfuri, materii prime și producția în curs de execuție.
- Dacă terenul pe care se construiește era inițial recunoscut ca imobilizare (teren), iar ulterior e folosit pentru un ansamblu de locuințe destinat vânzării, valoarea terenului se evidențiază distinct la stocuri, la valoarea de înregistrare în contabilitate (pct. 274 alin. (1)).
- Dacă, ulterior, destinația se schimbă (de exemplu, apartamentele nu se mai vând, ci sunt închiriate sau folosite de firmă pe termen lung), are loc transferul invers, de la stocuri la imobilizări corporale, la valoarea la care erau înregistrate (costul), la data schimbării destinației (pct. 275).
- Producția în curs de execuție se determină prin inventarierea producției neterminate la sfârșitul perioadei, prin metode tehnice de constatare a gradului de finalizare, evaluată la costurile de producție (pct. 288).
Ce se greșește în practică
- Se înregistrează construcția direct ca imobilizare corporală de la început, deși destinația declarată e vânzarea — regimul corect e cel de stoc, cu toate implicațiile asupra TVA la vânzare și asupra descărcării de gestiune.
- Se omite transferul terenului din imobilizări în stocuri la momentul în care începe construcția ansamblului destinat vânzării, ceea ce denaturează valoarea stocurilor și a imobilizărilor din bilanț.
- Se ignoră reevaluarea/rezerva din reevaluare a terenului la momentul transferului: dacă terenul fusese reevaluat, rezerva corespunzătoare se transferă la rezultatul reportat (pct. 274 alin. (2)), nu rămâne „suspendată" fără nicio mișcare contabilă.
Ce face iConta.eu
La data acestui ghid, iConta.eu are un motor general pentru producția în curs și produsele finite, construit pe metoda inventarului permanent, cu cost standard și diferențe de preț (contul 348), conform OMFP 1802/2014: constatarea producției în curs de execuție la finalul lunii (331 = 711) și reluarea ei la începutul lunii următoare, obținerea produselor finite la cost standard (345 = 711) și descărcarea gestiunii la vânzare, cu repartizarea diferențelor de cost. Acest motor e generic, pentru orice activitate de producție — aplicația nu are un tratament dedicat, specific ansamblurilor de locuințe (transferul teren-stoc-imobilizare descris mai sus), astfel încât configurarea corectă a conturilor pentru un asemenea proiect rămâne o decizie a contabilului.