Închiriezi un apartament prin platforme de cazare: ce raportează platforma despre tine?
Dacă închiriezi un apartament prin platforme de cazare, operatorul raportează datele tale de identificare și contul în care primești banii. Raportează în plus, pentru fiecare imobil listat, adresa și, dacă e disponibil, numărul de carte funciară, contraprestația totală și numărul de închirieri pe fiecare trimestru, comisioanele reținute și, dacă le are, numărul de zile închiriate și tipul imobilului. Informațiile ajung și la autoritatea statului în care se află imobilul.
Spre deosebire de vânzările de bunuri, la închirieri nu există pragul de 30 de activități și 2.000 de euro. O singură închiriere plătită prin platformă te face raportabil. Pentru ANAF, datele pe imobil se leagă direct de proprietate: adresa și cartea funciară arată ce apartament produce venituri și cât.
Temeiul legal
„(3) În cazul în care Vânzătorul raportabil prestează servicii de închiriere de bunuri imobile, se comunică următoarele informații suplimentare: a)adresa fiecărui Bun imobil listat, stabilită pe baza procedurii prevăzute în subsecțiunea E din secțiunea II a anexei nr. 5 și numărul cărții funciare respective sau echivalentul acestuia în temeiul dreptului intern al statului membru în care se află Bunul imobil respectiv, dacă este disponibil; b)Contraprestația totală plătită sau creditată în fiecare trimestru al Perioadei de raportare și numărul de Activități relevante corespunzător fiecărui Bun imobil listat; c)dacă este disponibil, numărul de zile pentru care a fost închiriat fiecare Bun imobil listat în timpul Perioadei de raportare și tipul fiecărui Bun imobil listat." — Codul de procedură fiscală (Legea 207/2015), art. 291^5 alin. (3) (sursă: anaf_surse/legea_207_2015_consolidat.txt)
„7. Bun Imobil Listat înseamnă toate unitățile bunului imobil situate la aceeași adresă fizică, deținute de același proprietar și oferite spre închiriere pe o Platformă de către același Vânzător." — Codul de procedură fiscală (Legea 207/2015), Anexa nr. 5, secț. I lit. C pct. 7 (sursă: anaf_surse/legea_207_2015_consolidat.txt)
Ce înseamnă concret:
- Fiecare adresă, raportată separat. Toate unitățile de la aceeași adresă, ale aceluiași proprietar, oferite de același vânzător formează un singur „bun imobil listat”. Un apartament în alt oraș e un bun distinct. Dacă două apartamente din același bloc, cu numere diferite, au „aceeași adresă fizică” e o chestiune pe care textul nu o lămurește. Platforma poate să le raporteze și separat.
- Cartea funciară. Platforma colectează numărul de carte funciară sau echivalentul lui, „dacă a fost emis” (Anexa nr. 5, secț. II lit. E pct. 1). Dacă nu l-ai dat, poți primi solicitări.
- Sume pe imobil și pe trimestru. Contraprestația netă de comisioane și numărul de închirieri se raportează pe fiecare imobil, pe trimestrul plății. Comisioanele se raportează separat (secț. III lit. B pct. 3 lit. g)).
- Zilele închiriate și tipul imobilului se raportează numai dacă platforma le are.
- Ești raportabil și ca nerezident. Vânzătorul raportabil include pe oricine a oferit spre închiriere un imobil situat în România sau în alt stat membru (secț. I lit. B pct. 3). Datele merg și la autoritatea statului în care e situat imobilul (art. 291^5 alin. (2)).
- Excluderea pentru volume mari privește numai entitățile cu peste 2.000 de închirieri pentru același bun listat (secț. I lit. B pct. 4 lit. c)). Un proprietar persoană fizică nu e niciodată exclus pe acest criteriu.
Ion Popescu, persoană fizică, are un apartament în Brașov și o garsonieră în Sibiu. Le închiriază prin aceeași aplicație de cazare. Raportarea pentru 2026 cuprinde două bunuri listate: - bunul 1, apartamentul din Brașov: în trimestrul III, 38 de închirieri, contraprestație de 21.400 lei, comisioane de 3.210 lei, 74 de zile; - bunul 2, garsoniera din Sibiu: în trimestrul III, 15 închirieri, contraprestație de 6.300 lei, comisioane de 945 lei, 41 de zile. Contabilul folosește aceste cifre pentru a verifica veniturile din chirii declarate, pe fiecare proprietate.
Ce se greșește în practică
- Se crede că închirierile mici sau ocazionale nu sunt raportate. La imobile nu există prag minim.
- Pe platformă se dau o adresă aproximativă sau un număr de carte funciară greșit. Raportarea nu se mai poate lega de proprietatea corectă.
- Proprietarul care închiriază prin mai multe platforme se așteaptă la un singur raport. Fiecare operator raportează separat.
- Se ignoră că datele ajung și în statul în care e situat imobilul, relevant pentru nerezidenții cu proprietăți în România.
Ce face iConta.eu
iConta.eu nu primește raportările platformelor de cazare. Pentru o firmă care închiriază, aplicația generează nota pentru chiria încasată din activitate, cu TVA unde e cazul, și importă extrasul bancar pentru potrivirea încasărilor. Pentru persoanele fizice fără PFA care au venituri din chirii, aplicația nu ține evidența acestor venituri și nu calculează impozitul pe ele. Comparația pe imobil cu datele platformei rămâne în sarcina contabilului.