Ce înseamnă închirierea pe termen scurt a unei camere: regula celor 30 de zile
Închirierea pe termen scurt este închirierea neîntreruptă a unei camere către aceeași persoană, pentru perioade de cel mult 30 de zile, într-un an calendaristic. Dacă oaspetele stă doar o parte dintr-o zi, ziua se socotește întreagă. O cameră închiriată aceleiași persoane, fără întrerupere, pe mai mult de 30 de zile nu mai este închiriere pe termen scurt.
Definiția decide regimul fiscal. Închirierea pe termen scurt are reguli proprii: cotă forfetară de 30%, venit brut stabilit după încasări, fără înregistrarea contractului la ANAF. Închirierea obișnuită are cota de 20%, venitul stabilit după contract și obligația de înregistrare în 30 de zile.
Temeiul legal
„Închirierea pe termen scurt de către proprietari, uzufructuari sau alți deținători legali a camerelor situate în locuințe proprietate personală reprezintă închirierea neîntreruptă a unei camere aceleiași persoane, pentru perioade de maximum 30 de zile, într-un an calendaristic. În situația în care închirierea se realizează pentru o fracție de zi, se consideră închiriere pentru o zi." — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 83 alin. (3) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„Contribuabilii care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor din patrimoniul personal, altele decât veniturile din arendare și cele din închirierea pe termen scurt de către proprietari a camerelor situate în locuințe proprietate personală, au obligația înregistrării contractului încheiat între părți" — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 83 alin. (5) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Elementele definiției:
- „O cameră". Unitatea de măsură este camera, nu locuința. Două camere din același apartament, închiriate unor persoane diferite, sunt două închirieri separate.
- „Aceleiași persoane". Durata se socotește pe fiecare chiriaș în parte.
- „Neîntreruptă" și „maximum 30 de zile". O ședere continuă de până la 30 de zile este pe termen scurt. Una continuă de peste 30 de zile nu mai este.
- „Într-un an calendaristic". Textul nu spune explicit dacă două șederi separate ale aceleiași persoane, de exemplu 20 de zile în martie și 20 în octombrie, se adună. Formularea „neîntreruptă" sugerează că fiecare ședere se judecă separat, dar punctul este interpretabil.
- Fracțiunea de zi = o zi. O cameră închiriată câteva ore se socotește o zi de închiriere.
- Consecința depășirii. O cameră închiriată neîntrerupt aceleiași persoane peste 30 de zile iese din regimul termenului scurt. Venitul se analizează după regulile generale ale cedării folosinței (art. 84), inclusiv obligația de înregistrare a contractului din art. 83 alin. (5).
Ion Popescu închiriază în 2026 o cameră din apartamentul propriu din Cluj-Napoca:
- 3–20 martie (18 zile), unui turist: termen scurt;
- 1 aprilie – 15 iunie (76 de zile neîntrerupt), unui student: nu mai este termen scurt. Pentru această închiriere se aplică regulile generale: contract înregistrat în 30 de zile, venit brut după contract și cotă forfetară de 20%;
- 20 iunie, de la ora 10 la ora 18, pentru o ședință foto: o zi de închiriere, pe termen scurt.
Dacă studentul ar fi stat 1–30 aprilie, iar apoi ar fi revenit în octombrie pentru alte 10 zile, fiecare ședere ar fi fost, în lectura textului de mai sus, pe termen scurt.
Ce se greșește în practică
- Toate închirierile prin platforme sunt tratate automat ca „termen scurt", fără verificarea duratei fiecărei șederi.
- Se numără nopțile în loc de zile, deși legea socotește fracțiunea de zi ca zi întreagă.
- Un contract pe trei luni pentru o cameră e tratat cu cota de 30%, deși depășește 30 de zile neîntrerupt.
- Nu se înregistrează contractul pentru închirierile lungi, pe motiv că „e tot o cameră".
- Pragul de 30 de zile se aplică pe apartament, nu pe cameră și pe chiriaș.
Ce face iConta.eu
iConta.eu nu ține evidența șederilor și nu verifică durata închirierilor pe termen scurt. Fișa de ocupare și încadrarea fiecărei închirieri rămân în sarcina proprietarului și a contabilului. Declarația unică nu se generează încă din interfața aplicației, așa că veniturile din închirieri nu se completează din aplicație.