Închirierea camerelor pe termen scurt din locuința proprie: cum se calculează impozitul?
Impozitul se calculează anual, în patru pași: aduni sumele efectiv încasate în anul fiscal, fără comisionul reținut de platformă; scazi o cotă forfetară de cheltuieli de 30%; aplici 10% pe venitul net rămas; declari impozitul în Declarația unică. Impozitul este final și se plătește integral la bugetul de stat. Regula se aplică pentru 1–7 camere închiriate pe termen scurt, începând cu veniturile din 2026.
Spre deosebire de chiria obișnuită, unde contează chiria din contract, aici baza o dau încasările. O rezervare plătită în ianuarie 2027 pentru un sejur din decembrie 2026 intră în veniturile anului 2027. Sumele în valută se transformă în lei la cursul din ziua bancară dinaintea fiecărei încasări, nu la un curs anual.
Temeiul legal
„Venitul net anual din închirierea pe termen scurt a camerelor situate în locuințe proprietate personală se determină prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei forfetare de 30% asupra venitului brut. Venitul brut reprezintă totalitatea sumelor în bani și/sau echivalentul în lei al veniturilor în natură încasate în cursul anului fiscal." — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 85 alin. (2) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„În situația în care sumele sunt încasate în valută, echivalentul în lei al acestora se determină prin utilizarea cursului de schimb valutar comunicat de Banca Națională a României în ultima zi bancară anterioară încasării." — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 85 alin. (4) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„Impozitul anual datorat se calculează prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net anual, determinat potrivit alin. (2) , impozitul fiind final." — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 85 alin. (6) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Pașii, cu regulile lor:
- Venitul brut = încasări din anul fiscal (alin. (2)), în bani sau în natură.
- Comisionul reținut de platformă nu intră în venitul brut (alin. (3)), oricare ar fi platforma sau intermediarul.
- Valuta se transformă la cursul BNR din ultima zi bancară anterioară încasării (alin. (4)), pentru fiecare încasare în parte.
- Cheltuielile sunt forfetare: 30% din venitul brut. Nu se deduc cheltuieli reale, cum ar fi utilitățile, curățenia sau mobilierul.
- Impozit 10% pe venitul net anual, final (alin. (6)). Nu se regularizează ulterior.
- Fracțiunile de an se consideră venit anual (alin. (5)). Cine a început închirierea în septembrie calculează pe încasările septembrie–decembrie, fără proratare.
- Declararea: prin Declarația unică, până la termenul din art. 122 alin. (3), adică 25 mai inclusiv a anului următor (alin. (10)). Impozitul se plătește integral la bugetul de stat (alin. (11)).
Ion Popescu închiriază pe termen scurt 3 camere din apartamentul propriu. În 2026:
- rezervări prin platformă: 48.000 lei, din care platforma a reținut comision de 6.000 lei, deci încasare de 42.000 lei;
- o încasare directă de 1.000 euro, la un curs BNR (ipotetic) de 5,0000 lei din ziua bancară anterioară încasării: 5.000 lei.
Calcul:
- venit brut: 42.000 + 5.000 = 47.000 lei;
- cheltuieli forfetare: 30% × 47.000 = 14.100 lei;
- venit net: 47.000 − 14.100 = 32.900 lei;
- impozit: 10% × 32.900 = 3.290 lei, declarat prin Declarația unică până la 25 mai 2027.
Ce se greșește în practică
- Se pornește de la valoarea rezervărilor, cu comision cu tot, ceea ce umflă venitul brut.
- Venitul se stabilește după perioada sejurului, nu după data încasării.
- Se folosește un curs mediu anual sau cursul de la sfârșitul lunii, în locul cursului din ziua bancară anterioară încasării.
- Se încearcă deducerea cheltuielilor reale peste cota forfetară de 30%.
- Se aplică cota de 20% de la chiria obișnuită sau regulile valabile pentru veniturile din 2025.
Ce face iConta.eu
iConta.eu nu calculează impozitul pe veniturile din închirierea camerelor ale unei persoane fizice. Declarația unică nu se generează încă din interfața aplicației. Contabilul face calculul de mai sus și completează declarația. Pentru cursul BNR, aplicația are un preluator de curs folosit la facturile în valută, nu la veniturile persoanelor fizice.