Ce reguli se aplică azi contractului de închiriere a unei locuințe, după abrogările din Legea locuinței?
Capitolul III din Legea locuinței, „Închirierea locuințelor”, adică art. 21-33, figurează în forma consolidată ca abrogat integral prin legea de punere în aplicare a Codului civil actual. Regulile generale ale contractului de închiriere a unei locuințe nu mai sunt deci în Legea locuinței, ci în Codul civil, la contractul de locațiune, inclusiv în regulile lui particulare pentru închirierea locuințelor. Legea locuinței spune expres că dispozițiile ei privind închirierea se completează cu Codul civil.
Ce a rămas în Legea locuinței privește, în principal, categoriile speciale de locuințe: sociale, de serviciu, de intervenție, de necesitate, de sprijin. Pentru un contract obișnuit între un proprietar și un chiriaș, contabilul se uită la Codul civil pentru regimul juridic și la Codul fiscal pentru impozitarea chiriei.
Temeiul legal
„Dispozițiile prezentei legi privind închirierea locuințelor se completează cu dispozițiile Codului civil privind contractul de locațiune." — Legea 114/1996 (Legea locuinței), art. 72 (sursă: anaf_surse/legea_114_1996_locuinte_consolidat.txt)
„Condițiile și durata de închiriere vor fi stipulate în contractul de închiriere încheiat intre părțile contractante, accesoriu la contractul de muncă." — Legea 114/1996 (Legea locuinței), art. 51 alin. (2), pentru locuințele de serviciu (sursă: anaf_surse/legea_114_1996_locuinte_consolidat.txt)
„În cazul veniturilor obținute din închirierea bunurilor mobile și imobile din patrimoniul personal, venitul brut se stabilește pe baza chiriei prevăzute în contractul încheiat între părți pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul încasării chiriei." — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 84 alin. (2) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Cum se împart azi regulile:
- Regimul general al contractului: încheierea, durata, chiria, obligațiile părților, încetarea și evacuarea sunt în Codul civil, la locațiune. Fostele art. 21-33 din Legea locuinței nu se mai aplică.
- Locuințele cu regim special: pentru locuințele de serviciu și de intervenție (art. 51-54), sociale, de necesitate și de sprijin, Legea locuinței păstrează reguli proprii. Codul civil le completează (art. 72).
- Drepturile mai favorabile prevăzute de legi speciale se aplică în continuare persoanelor care beneficiază de ele (art. 71).
- Fiscal, când chiriașul este tot o persoană fizică, venitul brut al proprietarului se stabilește pe baza chiriei din contract pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul încasării (art. 84 alin. (2) CF). Contractul e deci și documentul de bază pentru impozit.
- Chiriașul firmă: chiria plătită e cheltuială pe baza contractului. Când plătește chirie unei persoane fizice, firma calculează la fiecare plată venitul net (chiria minus 20%), reține impozitul de 10% și îl plătește până pe 25 a lunii următoare; impozitul e final (art. 84^1 CF).
SC Exemplu SRL închiriază de la o persoană fizică un apartament pentru sediu, cu o chirie de 2.000 lei pe lună, conform contractului. Regimul contractului, adică durata, preavizul și obligațiile de întreținere, se stabilește după Codul civil, nu după fostele art. 21-33 din Legea locuinței. Contabil, chiria lunară se înregistrează drept cheltuială cu chiriile pe baza contractului. La fiecare plată lunară, firma reține impozitul pe venit: venit net 2.000 − 20% × 2.000 = 1.600 lei, impozit 1.600 × 10% = 160 lei. Proprietarul primește 1.840 lei, iar cei 160 lei se plătesc la buget până pe 25 a lunii următoare (art. 84^1 CF).
Ce se greșește în practică
- Se redactează contracte sau notificări de reziliere cu trimitere la art. 21-33 din Legea locuinței, deși aceste articole sunt abrogate.
- Se aplică unui contract obișnuit regulile speciale ale locuințelor de serviciu sau sociale, sau invers.
- Se stabilește venitul din chirie după sumele încasate efectiv, deși legea îl leagă de chiria prevăzută în contract pentru anul fiscal.
- Firma chiriașă înregistrează chiria plătită unei persoane fizice doar ca cheltuială și plătește suma integrală, fără să rețină impozitul la sursă, deși art. 84^1 CF îi pune această obligație.
Ce face iConta.eu
iConta.eu nu redactează și nu interpretează contracte de închiriere. Chiria plătită sau încasată de firmă se înregistrează prin notele din modulul „Comodat, chirii, refacturări”. Pentru chiria plătită unei persoane fizice, nota propusă de modul nu include reținerea impozitului la sursă: contabilul o adaugă prin nota contabilă. Încadrarea juridică a contractului rămâne la contabil și la consultantul juridic al firmei.