Cum verifici pragul de 25% al terenurilor extravilane în activele imobiliare ale firmei vândute?
Formularul 213 se depune doar dacă terenurile agricole situate în extravilan reprezintă mai mult de 25% din activele imobiliare ale societății al cărei pachet de control se vinde (OPANAF 216/2023, anexa 1, pct. I.1). Verificarea compară două mărimi: terenurile agricole extravilane, la numărător, și toate proprietățile imobiliare ale firmei, la numitor.
Ce intră la numitor
Pct. I.2 definește activele luate în calcul drept proprietățile imobiliare ale persoanei juridice, adică:
- orice teren, inclusiv terenurile intravilane și cele neagricole;
- orice clădire;
- orice altă construcție ridicată ori încorporată într-un teren;
cu condiția să fie înregistrate potrivit reglementărilor contabile aplicabile.
Stocurile, creanțele, disponibilitățile, echipamentele și activele necorporale nu intră la numitor. Pragul nu se raportează la totalul activului din bilanț.
Ce intră la numărător
La numărător intră numai terenurile agricole situate în extravilan aflate în proprietatea societății. Un teren agricol intravilan sau un teren extravilan neagricol apare doar la numitor.
Exemplu de calcul
Evidența contabilă a SC Holda SRL cuprinde:
| Proprietate imobiliară | Valoare (lei) |
|---|---|
| Teren agricol extravilan, comuna A | 600.000 |
| Teren agricol extravilan, comuna B | 250.000 |
| Teren intravilan cu hală | 400.000 |
| Hală de depozitare | 1.500.000 |
| Total proprietăți imobiliare | 2.750.000 |
Terenurile agricole extravilane totalizează 850.000 lei. Ponderea lor este 850.000 / 2.750.000 = 30,9%, peste 25%. Dacă sunt îndeplinite și celelalte condiții — vânzarea pachetului de control și dobândirea unui teren în ultimii 8 ani —, vânzătorul depune formularul 213.
Dacă firma ar mai avea o clădire de birouri de 1.000.000 lei, numitorul ar crește la 3.750.000 lei, iar ponderea ar scădea la 22,7%. În acest caz nu se depune formularul 213.
Ce valoare folosești
Instrucțiunile trimit la proprietățile imobiliare „înregistrate potrivit reglementărilor contabile aplicabile". Punctul de plecare este deci evidența contabilă a societății vândute, la data vânzării. Ordinul nu detaliază o metodă de evaluare distinctă pentru acest test. Dacă ponderea este aproape de 25%, documentează calculul și verifică și prevederile legii speciale la care trimit instrucțiunile.
Nu confunda acest test cu baza de calcul a impozitului. Baza nu se stabilește din valorile contabile, ci din diferența pozitivă dintre valorile terenurilor din expertiza sau studiul de piață al camerelor notarilor publici, la vânzare și la dobândire (anexa 1, pct. II.4.5).
Pași practici pentru contabil
- Extrage din balanța și registrul imobilizărilor societății vândute toate terenurile, clădirile și construcțiile.
- Marchează terenurile agricole situate în extravilan, pe baza documentelor cadastrale.
- Calculează ponderea și păstrează calculul la dosar.
- Peste 25%, verifică pachetul de control și datele de dobândire a terenurilor.
De reținut
- Numitorul cuprinde toate terenurile, clădirile și construcțiile înregistrate în contabilitate.
- Numărătorul cuprinde doar terenurile agricole situate în extravilan.
- Pragul trebuie depășit: exact 25% nu este suficient.
- Testul de 25% este separat de calculul bazei impozitului.