Firmă cu mai multe terenuri extravilane — se compensează diferențele negative în baza impozitului din formularul 213?
Nu. Dacă societatea al cărei pachet de control se vinde are mai multe terenuri agricole extravilane, în formularul 213 se înscrie valoarea totală obținută prin însumarea diferențelor pozitive aferente terenurilor dobândite cu cel mult 8 ani înainte de vânzare, „fără a lua în calcul diferențele negative" (OPANAF 216/2023, anexa 1, pct. II.4.5). Un teren a cărui valoare notarială a scăzut nu reduce baza.
Regula, pas cu pas
Pct. II.4.5 impune trei operații:
- Filtrare: se rețin numai terenurile dobândite cu cel mult 8 ani înainte de vânzarea pachetului de control.
- Diferență pe teren: pentru fiecare teren reținut se calculează valoarea notarială la vânzare minus valoarea notarială la dobândire.
- Însumare pe localitate: pentru fiecare localitate se adună numai diferențele pozitive ale terenurilor de pe raza ei. Diferențele negative sunt ignorate, nu scăzute.
Rândul „Total" al secțiunii II cuprinde suma din col. 4 (pct. II.4.6), iar această sumă se preia în secțiunea III, rd. 1, ca bază de calcul (pct. II.5).
Exemplu numeric
SC Agroterra SRL deține patru terenuri agricole extravilane. Pachetul de control se vinde în 2026.
| Teren | Localitate | Dobândit | Valoare notarială la dobândire | Valoare notarială la vânzare | Diferență |
|---|---|---|---|---|---|
| T1 | Comuna A | 2020 | 40.000 | 70.000 | +30.000 |
| T2 | Comuna A | 2022 | 50.000 | 42.000 | −8.000 |
| T3 | Comuna B | 2021 | 20.000 | 35.000 | +15.000 |
| T4 | Comuna B | 2015 | 10.000 | 60.000 | (peste 8 ani) |
Completarea:
- Comuna A: se înscriu 30.000 lei. Diferența negativă a T2 nu se scade.
- Comuna B: se înscriu 15.000 lei. T4 a fost dobândit cu mai mult de 8 ani înainte de vânzare și nu intră în bază, deși are cea mai mare creștere.
- Total și secțiunea III, rd. 1: 45.000 lei.
Dacă diferențele s-ar compensa, baza ar fi 37.000 lei. Această variantă este greșită.
Greșeli frecvente
- Compensarea terenurilor din aceeași localitate. Însumarea pe localitate privește tot numai diferențele pozitive.
- Includerea terenurilor mai vechi de 8 ani. Ele pot conta la verificarea condițiilor, dar nu intră în bază.
- Folosirea valorilor contabile. Diferențele se calculează din expertiza sau studiul de piață al camerelor notarilor publici, pentru fiecare moment.
Pași practici pentru contabil
- Întocmește un tabel de lucru cu fiecare teren, localitatea, data dobândirii și cele două valori notariale.
- Marchează terenurile dobândite cu mai mult de 8 ani înainte de vânzare și exclude-le din calcul.
- Înlocuiește cu zero orice diferență negativă.
- Adună pe localitate și completează col. 4, apoi rândul „Total".
- Păstrează tabelul la dosar, pentru eventuale clarificări cerute de organul fiscal.
De reținut
- Diferențele negative nu se compensează cu cele pozitive, nici în aceeași localitate.
- Intră în bază numai terenurile dobândite cu cel mult 8 ani înainte de vânzare.
- Suma se grupează pe localitate, iar totalul trece în secțiunea III.
- Dacă ai compensat greșit, corectezi prin declarație rectificativă (anexa 1, pct. I.5.2).