Cum se împarte baza de calcul a impozitului la vânzarea unui imobil deținut în coproprietate?
Baza se împarte după cotele de proprietate. Fiecare coproprietar datorează impozit pe partea din valoarea tranzacției, sau din valoarea din studiul de piață, care corespunde cotei lui. Dacă actele nu precizează cotele, se prezumă că toți coproprietarii au cote egale. La proprietatea în devălmășie, baza se împarte în părți egale.
Împărțirea contează și pentru cotă. Fiecare coproprietar are propria perioadă de deținere, calculată de la data la care și-a dobândit cota. Același imobil poate genera, la aceeași vânzare, impozit de 1% pentru un coproprietar și de 3% pentru altul.
Temeiul legal
„(4^1) În cazul transferului unei proprietăți imobiliare deținute în coproprietate, baza de calcul a impozitului pentru fiecare proprietar o reprezintă partea din valoarea totală a tranzacției sau valoarea stabilită prin studiul de piață, după caz, corespunzătoare cotei de deținere. În situația în care cotele de deținere nu sunt precizate, se prezumă că fiecare coproprietar deține o cotă egală cu a celorlalți." — HG 1/2016 (Normele Codului fiscal), titlul IV, pct. 33 alin. (4^1) (sursă: anaf_surse/hg_1_2016_norme_cod_fiscal.txt)
„(4^2) În cazul transferului unei proprietăți imobiliare deținute în devălmășie, baza de calcul a impozitului ce revine coproprietarilor devălmași se atribuie fiecăruia în cote egale din valoarea totală a tranzacției sau valoarea stabilită prin studiul de piață, după caz." — HG 1/2016 (Normele Codului fiscal), titlul IV, pct. 33 alin. (4^2) (sursă: anaf_surse/hg_1_2016_norme_cod_fiscal.txt)
„(xii) în cazul înstrăinării unor proprietăți imobiliare deținute de doi sau mai mulți proprietari, fiecare dobândind dreptul de proprietate în cote diferite, la date diferite, data dobândirii este cea corespunzătoare dobândirii fiecărei cote-părți de fiecare dintre proprietari;" — HG 1/2016 (Normele Codului fiscal), titlul IV, pct. 33 alin. (1) lit. h) pct. (xii) (sursă: anaf_surse/hg_1_2016_norme_cod_fiscal.txt)
„Impozitul prevăzut la alin. (1)" — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 111 alin. (4) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„se calculează la valoarea declarată de părți în actul prin care se transferă dreptul de proprietate, dezmembrămintele sale sau nuda proprietate." — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 111 alin. (4) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Pașii de calcul:
- Stabilești valoarea totală: prețul din contract sau, dacă e mai mic, valoarea minimă din studiul de piață (art. 111 alin. (4^1)).
- Împarți valoarea după cotele din actele de proprietate. Fără cote precizate, în părți egale. La devălmășie, tot în părți egale.
- Pentru fiecare coproprietar, stabilești perioada de deținere de la data dobândirii cotei lui.
- Aplici cota: 3% până la 3 ani inclusiv, 1% peste 3 ani (art. 111 alin. (1)).
Dacă prin același act se vând mai multe imobile, calculul se face separat pentru fiecare imobil, după cota de proprietate înstrăinată (pct. 33 alin. (4^3)).
Un apartament se vinde cu 500.000 lei, peste valoarea minimă din studiul de piață. Proprietari: coproprietarul A, cu 60%, dobândită acum 6 ani, și coproprietarul B, cu 40%, cumpărată acum 2 ani.
- Coproprietarul A: bază 500.000 × 60% = 300.000 lei; deținere peste 3 ani; impozit 300.000 × 1% = 3.000 lei.
- Coproprietarul B: bază 500.000 × 40% = 200.000 lei; deținere sub 3 ani; impozit 200.000 × 3% = 6.000 lei.
- Total reținut de notar: 9.000 lei.
Dacă apartamentul ar fi fost bun comun al unor soți, în devălmășie, fiecare ar fi avut o bază de 250.000 lei.
Ce se greșește în practică
- Se aplică o singură cotă pe tot prețul, după perioada de deținere a unuia dintre coproprietari.
- Se împarte baza în părți egale deși actele de proprietate arată cote diferite.
- La soții în devălmășie, baza e atribuită doar soțului înscris primul în act.
- Se ignoră studiul de piață. Împărțirea pe cote se aplică pe valoarea minimă din studiu, dacă prețul declarat e sub ea.
Ce face iConta.eu
Impozitul la vânzarea imobilelor din patrimoniul personal îl calculează și îl încasează notarul. iConta.eu nu îl calculează pentru persoane fizice. Pentru birourile notariale clientă, iConta.eu generează declarația informativă D208 dintr-un formular manual, cu o listă de beneficiari. Contabilul introduce pentru fiecare beneficiar cota de proprietate, cota de impozit, baza și impozitul. Aplicația verifică faptul că suma cotelor de proprietate e 100% și însumează totalurile.