Clădire cu destinație mixtă a unei firme: cum se împarte calculul impozitului
Codul fiscal art. 460 alin. (4) prevede că, pentru clădirile cu destinație mixtă aflate în proprietatea persoanelor juridice, impozitul se determină prin însumarea a două componente: - impozitul pentru suprafața folosită în scop rezidențial, calculat conform alin. (1): cota de 0,08%–0,2%; - impozitul pentru suprafața folosită în scop nerezidențial, calculat conform alin. (2): cota de 0,2%–1,3%, sau conform alin. (3): 0,4% pentru activități agricole.
Normele (HG 1/2016, titlul IX pct. 47) spun cum se împarte valoarea clădirii între cele două părți: după ponderea fiecărei suprafețe în suprafața construită desfășurată totală a clădirii.
Când este clădirea „mixtă”
Clădirea cu destinație mixtă este cea folosită atât în scop rezidențial, cât și nerezidențial (art. 453 lit. d)). Exemple tipice la firme: o vilă cu parterul folosit ca birou și etajul închiriat ca locuință, sau un imobil cu spații comerciale la parter și apartamente la etaje.
Cum se dovedesc suprafețele
Delimitarea suprafețelor rezultă din documentul anexat la declarația depusă la primărie (HG 1/2016, titlul IX pct. 45), care poate fi: - contractul de închiriere sau de comodat, cu suprafața transmisă pentru activitatea economică; - autorizația de construire sau de desființare privind schimbarea de destinație; - documentația cadastrală; - alte documente doveditoare; - în lipsa acestora, declarația pe propria răspundere a proprietarului, înregistrată la organul fiscal.
Fără un astfel de document, organul fiscal local nu are pe ce să întemeieze împărțirea. Delimitarea trebuie deci dovedită de firmă, nu doar afirmată.
Exemplu de calcul
Clădire a unei firme, cu valoare impozabilă de 1.500.000 lei la 31 decembrie 2025 și suprafață construită desfășurată de 500 mp: - 200 mp: birouri proprii (nerezidențial); - 300 mp: apartamente închiriate unor familii (rezidențial).
Cotele stabilite de consiliul local pentru 2026: 0,1% rezidențial și 1% nerezidențial.
Pași: 1. Ponderi: nerezidențial 200/500 = 40%; rezidențial 300/500 = 60%. 2. Valori: nerezidențial 600.000 lei; rezidențial 900.000 lei. 3. Impozit nerezidențial: 600.000 × 1% = 6.000 lei. 4. Impozit rezidențial: 900.000 × 0,1% = 900 lei. 5. Impozit total 2026: 6.900 lei, plătibil în două rate egale, până la 31 martie și 30 septembrie (art. 462 alin. (1)).
Dacă întreaga clădire ar fi fost impusă ca nerezidențială: 15.000 lei.
Schimbarea proporției în cursul anului
Dacă firma transformă un apartament în birou în cursul anului, schimbarea de folosință se declară în 30 de zile de la data schimbării (HG 1/2016, titlul IX pct. 57 lit. f)). Noul impozit se aplică de la 1 ianuarie a anului următor (Codul fiscal art. 461 alin. (8)).
Atenție: regula e valabilă pentru 2026
Legea 239/2025 abrogă alin. (1) și (4) ale art. 460 începând cu 1 ianuarie 2027 (art. XII pct. 32 și art. XIII alin. (1) lit. c)). Pentru impozitul pe 2027, împărțirea clădirilor mixte ale firmelor trebuie reverificată în forma legii în vigoare atunci.
Pași practici pentru contabil
- Obține suprafața construită desfășurată a clădirii și suprafețele pe destinații, din cadastru sau din contracte.
- Asigură-te că documentul care delimitează suprafețele a fost anexat la declarația de la primărie.
- Verifică în decizia de impunere dacă primăria a aplicat împărțirea sau cota nerezidențială pe tot.
- Actualizează declarația la fiecare schimbare de folosință.
De reținut
- Clădire mixtă a firmei: impozit rezidențial plus impozit nerezidențial (Codul fiscal art. 460 alin. (4)).
- Valoarea se împarte după ponderea suprafețelor în suprafața construită desfășurată (HG 1/2016, titlul IX pct. 47).
- Suprafețele pe destinații se dovedesc cu documentele anexate la declarație (HG 1/2016, titlul IX pct. 45).