Care este data dobândirii unui imobil moștenit la calculul impozitului la vânzare?
Pentru un imobil moștenit, data dobândirii este data decesului autorului succesiunii. Nu contează când s-a eliberat certificatul de moștenitor sau când a rămas definitivă hotărârea judecătorească de succesiune.
Data contează pentru cota de impozit la vânzare. Dacă moștenitorul vinde după mai mult de 3 ani de la deces, cota e 1%. Dacă vinde în primii 3 ani, cota e 3%. O succesiune dezbătută târziu nu „resetează" termenul. Cine numără de la data certificatului poate plăti de trei ori mai mult impozit decât datorează.
Temeiul legal
„(x) în cazul imobilelor dobândite prin moștenire, data dobândirii este considerată data decesului autorului succesiunii, indiferent de data la care s-a eliberat certificatul de moștenitor sau a rămas definitivă și irevocabilă/definitivă și executorie hotărârea judecătorească, în cazul procedurii finalizate prin hotărâre judecătorească;" — HG 1/2016 (Normele Codului fiscal), titlul IV, pct. 33 alin. (1) lit. h) pct. (x) (sursă: anaf_surse/hg_1_2016_norme_cod_fiscal.txt)
„g) pentru determinarea perioadei de deținere, termenul de la care aceasta începe să curgă este data dobândirii dreptului de proprietate, iar calculul termenului se face în condițiile dreptului comun." — HG 1/2016 (Normele Codului fiscal), titlul IV, pct. 33 alin. (1) lit. g) (sursă: anaf_surse/hg_1_2016_norme_cod_fiscal.txt)
„3% pentru construcțiile de orice fel și terenurile aferente acestora, precum și asupra terenurilor de orice fel fără construcții, deținute o perioadă de până la 3 ani inclusiv;" — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 111 alin. (1) lit. a) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„1% pentru imobilele descrise la lit. a)" — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 111 alin. (1) lit. b), pentru imobilele „deținute o perioadă mai mare de 3 ani" (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Ce înseamnă concret:
- Perioada de deținere începe la data decesului. Se calculează după regulile dreptului comun: termenul de 3 ani se împlinește în ziua corespunzătoare din al treilea an după deces.
- Regula e aceeași indiferent dacă succesiunea s-a finalizat la notar sau în instanță.
- Nu se confundă cu impozitul pe succesiune. Acela e separat: 1% din masa succesorală, doar dacă succesiunea nu e dezbătută și finalizată în 2 ani de la deces (art. 111 alin. (3)).
- Pentru o parte de imobil primită ulterior prin cumpărare sau donație de la un comoștenitor, cota-parte respectivă are propria dată de dobândire. Normele cer calculul pe fiecare cotă-parte dobândită la date diferite (pct. 33 alin. (1) lit. h) pct. (xiii)).
Autorul succesiunii a decedat pe 10 martie 2022. Certificatul de moștenitor s-a eliberat pe 5 iunie 2024. Moștenitorul vinde apartamentul pe 15 aprilie 2026 cu 500.000 lei, peste valoarea minimă din studiul de piață.
- Data dobândirii: 10 martie 2022.
- Perioada de deținere: peste 4 ani, deci peste 3 ani.
- Impozit: 500.000 × 1% = 5.000 lei.
Dacă s-ar fi numărat de la data certificatului, deținerea ar fi părut sub 2 ani, iar impozitul greșit ar fi fost 500.000 × 3% = 15.000 lei.
Ce se greșește în practică
- Se ia ca dată a dobândirii data certificatului de moștenitor. Normele spun expres că aceasta nu contează.
- Se aplică aceeași dată și pentru cotele-părți cumpărate ulterior de la comoștenitori. Acele cote au data actului lor.
- Se confundă impozitul de 1% la succesiunea nefinalizată în 2 ani cu impozitul la vânzare. Sunt două impozite distincte, cu reguli distincte.
- Nu se verifică și valoarea minimă din studiul de piață. Dacă prețul declarat e sub ea, baza devine valoarea din studiu (art. 111 alin. (4^1)).
Ce face iConta.eu
Impozitul pe transferul imobilelor din patrimoniul personal se calculează și se încasează de notar. iConta.eu nu îl calculează pentru persoana fizică. Pentru birourile notariale clientă, iConta.eu generează declarația informativă D208 dintr-un formular manual. Contabilul introduce pentru fiecare beneficiar baza, cota și impozitul, iar aplicația însumează totalurile și verifică faptul că suma cotelor e 100%.