Cum se amortizează investițiile făcute într-un spațiu închiriat?
Firma nu deține clădirea, dar a investit în ea — zugrăveli structurale, compartimentări, instalații electrice noi, aer condiționat integrat. Investiția rămâne în imobilul proprietarului, dar din punct de vedere fiscal e un mijloc fix separat, al chiriașului.
Baza legală
Codul fiscal, art. 28 alin. (3) lit. a), este explicit: sunt considerate mijloace fixe amortizabile și "investițiile efectuate la mijloacele fixe care fac obiectul unor contracte de închiriere, concesiune, locație de gestiune, asociere în participațiune și altele asemenea".
Cine amortizează investiția? Cel care a făcut-o, nu proprietarul spațiului. Art. 28 alin. (12) lit. c) din Codul fiscal: "pentru cheltuielile cu investițiile efectuate la mijloacele fixe concesionate, închiriate sau luate în locație de gestiune, de cel care a efectuat investiția, pe perioada contractului sau pe durata normală de utilizare, după caz".
Pe ce perioadă se amortizează
Legea lasă alegerea între două repere, în funcție de care e mai scurt sau mai relevant pentru situația concretă:
- perioada contractului de închiriere — dacă știi de la început că renunți la spațiu peste 3 ani, nu are sens să amortizezi investiția pe 10 ani;
- durata normală de utilizare a categoriei de mijloc fix din Catalogul HG 2139/2004 (de exemplu, pentru instalații electrice sau compartimentări, durata corespunzătoare clasei din grupa 1 "Construcții" sau grupa 2, după caz).
În practică, cel mai frecvent se alege perioada contractului, mai ales dacă acesta e mai scurtă decât durata normală de utilizare a lucrării — pentru că investiția nu poate fi recuperată fizic după eliberarea spațiului.
Ce se întâmplă la sfârșitul contractului de închiriere
Dacă durata normală de utilizare a investiției nu s-a epuizat până la finalul contractului (adică rămâne valoare fiscală neamortizată), tratamentul depinde de ce se întâmplă cu investiția: dacă rămâne în beneficiul proprietarului fără despăgubire, valoarea rămasă neamortizată devine, în practică, o cheltuială legată de încetarea folosinței bunului — situație care trebuie analizată punctual, cu documentele contractuale (clauze de recuperare a investiției, eventuale despăgubiri).
Investiții la mijloace fixe existente, distinct de investiții la spații închiriate
Nu se confundă cu o categorie învecinată: art. 28 alin. (3) lit. d) și alin. (12) lit. d) din Codul fiscal reglementează separat "investițiile efectuate la mijloacele fixe existente, sub forma cheltuielilor ulterioare realizate în scopul îmbunătățirii parametrilor tehnici inițiali" — adică îmbunătățiri aduse unui mijloc fix propriu, nu închiriat. Acolo amortizarea se calculează "pe baza valorii rămase majorate cu investițiile efectuate [...] pe durata normală de utilizare rămasă", iar dacă durata normală de utilizare a mijlocului fix îmbunătățit e deja expirată, "amortizarea fiscală se determină [...] pe durata normală de utilizare stabilită de către o comisie tehnică internă sau un expert tehnic independent". Regula asta se aplică propriilor active, nu investițiilor la un spațiu al altcuiva.
Checklist practic
- Investiția se face la un activ care nu e în patrimoniul firmei (spațiu închiriat, concesionat, luat în locație de gestiune)? → se aplică art. 28 alin. (3) lit. a).
- Care e durata contractului de închiriere, în comparație cu durata normală de utilizare din Catalogul HG 2139/2004? → se alege perioada mai relevantă pentru recuperarea fiscală a investiției.
- Investiția are valoare fiscală de intrare de cel puțin 5.000 lei (prag valabil din 2026, potrivit art. 28 alin. (2) lit. b), modificat de OUG 8/2026)? Sub acest prag, poate fi tratată ca cheltuială curentă.
- Contractul de închiriere prevede ce se întâmplă cu investiția nerecuperată la încetarea contractului? Clauza asta trebuie citită înainte de a stabili durata de amortizare.