Chirie în euro plătită de firmă unei persoane fizice: ce curs folosești la calculul impozitului reținut
Folosești cursul de schimb comunicat de BNR din ziua precedentă celei în care efectuezi plata. Codul fiscal art. 84^1 alin. (2) prevede că, atunci când chiria reprezintă echivalentul în lei al unei valute, venitul brut se determină pe baza acestui curs. Nu contează data facturii, a contractului sau luna pentru care se plătește chiria: reperul este ziua plății.
De ce contează cursul la chiria plătită de o firmă
Din 2024, pentru chiriile plătite de persoane juridice sau de alte entități care au obligația de a conduce evidență contabilă, impozitul nu mai este stabilit de proprietar la final de an. Plătitorul calculează, reține, declară și plătește impozitul la fiecare plată (art. 84^1 alin. (3)-(5)). Prin urmare, cursul aplicat de contabilul firmei stabilește direct suma reținută.
Pașii, pentru fiecare plată: 1. venitul brut = chiria în valută × cursul BNR din ziua precedentă plății (alin. (2)); 2. venitul net = venitul brut − 20% cheltuieli forfetare (alin. (3), în forma în vigoare pentru veniturile din 2026, modificată prin Legea 239/2025); 3. impozitul = 10% × venitul net, reținut la momentul plății (alin. (5)); 4. impozitul reținut se plătește până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care a fost reținut (alin. (6)).
Exemplu numeric
Contract: 1.000 euro pe lună. Firma plătește chiria pentru martie pe 5 martie 2026. Presupunem că BNR a comunicat pe 4 martie un curs de 5,0900 lei/euro.
- Venit brut: 1.000 × 5,0900 = 5.090 lei
- Cheltuieli forfetare 20%: 1.018 lei
- Venit net: 4.072 lei
- Impozit reținut 10%: 407 lei (rotunjirea urmează regulile generale aplicate de plătitor)
- Plata impozitului la buget: până la 25 aprilie 2026
Dacă firma ar fi plătit abia pe 20 martie, s-ar folosi cursul comunicat de BNR pe 19 martie, chiar dacă suma în euro e aceeași. Impozitul variază deci de la o plată la alta, în funcție de curs.
Plăți în avans sau pentru mai multe luni
Textul leagă cursul de „ziua în care se efectuează plata”, nu de perioada acoperită. O plată pentru trei luni în avans se convertește integral la cursul din ziua precedentă acelei plăți, iar impozitul se reține tot atunci. Nu se face o reconversie lunară ulterioară.
Atenție la reperul folosit pentru art. 84
Normele metodologice (HG 1/2016, titlul IV pct. 20 alin. (5)) prevăd, pentru chiriile al căror venit se stabilește anual după art. 84, cursul BNR valabil pentru ultima zi a fiecărei luni. Acel reper nu se aplică la chiriile plătite de firme, unde art. 84^1 alin. (2) stabilește expres cursul din ziua precedentă plății. Confuzia dintre cele două apare frecvent când proprietarul are și alți chiriași persoane fizice.
Pași practici pentru contabil
- Documentează cursul folosit pentru fiecare plată: data plății și data cursului.
- Dacă plata se face în euro direct în contul proprietarului, venitul brut tot în lei se stabilește, la cursul din ziua precedentă.
- Diferențele de curs ale firmei, rezultate din evaluarea datoriei în valută, nu schimbă baza impozitului reținut; baza se determină exclusiv după art. 84^1 alin. (2).
De reținut
- Chirie în valută plătită de firmă: curs BNR din ziua precedentă plății (Codul fiscal art. 84^1 alin. (2)).
- Impozit = 10% din venitul brut minus 20% cheltuieli forfetare, reținut la fiecare plată.
- Plata la buget: până pe 25 a lunii următoare reținerii.