Chirie de la o persoană fizică: cum se calculează venitul net cu cota forfetară de 20%?
Venitul net se obține scăzând din venitul brut o cotă forfetară de 20%. Venitul brut este chiria prevăzută în contract pentru anul fiscal, indiferent când a fost încasată. La ea se adaugă cheltuielile care, potrivit legii, cad în sarcina proprietarului, dar pe care le-a plătit chiriașul. Cheltuielile reale ale proprietarului nu contează: cota de 20% le înlocuiește pe toate.
Calculul se aplică chiriilor plătite de persoane fizice sau de alți plătitori care nu țin contabilitate. Când chiriașul este o firmă, venitul net se stabilește tot cu 20%, dar la fiecare plată, de către firmă, care reține și impozitul.
Temeiul legal
„Venitul brut din cedarea folosinței bunurilor din patrimoniul personal, altele decât veniturile plătite de persoane juridice sau alte entități care au obligația de a conduce evidență contabilă, din arendarea bunurilor agricole, precum și din închirierea pe termen scurt de către proprietari, uzufructuari sau alți deținători legali a camerelor situate în locuințe proprietate personală reprezintă totalitatea sumelor în bani și/sau echivalentul în lei al veniturilor în natură stabilite potrivit contractului încheiat între părți, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul încasării acestora. Venitul brut se majorează cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispozițiilor legale, în sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui deținător legal, dacă sunt efectuate de cealaltă parte contractantă." — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 84 alin. (1) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„se stabilește prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra venitului brut." — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 84 alin. (3) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„Reprezintă venit brut și valoarea investițiilor la bunurile mobile și imobile ale proprietarului, uzufructuarului sau ale altui deținător legal, care fac obiectul unor contracte de cedare a folosinței bunurilor, inclusiv al contractelor de comodat, și care sunt efectuate de cealaltă parte contractantă." — HG 1/2016 (Normele metodologice ale Codului fiscal), titlul IV, pct. 20 alin. (2) (sursă: anaf_surse/hg_1_2016_norme_cod_fiscal.txt)
Pas cu pas:
- Chiria din contract pentru anul fiscal. Pentru un contract început în cursul anului, se iau doar lunile din acel an.
- Plus cheltuielile proprietarului plătite de chiriaș, cum ar fi impozitul pe clădire, datorat de proprietar, achitat de chiriaș.
- Plus investițiile făcute de chiriaș la bunul proprietarului (Norme, pct. 20 alin. (2)). Chiriașul comunică valoarea în 30 de zile de la finalizare, iar proprietarul o declară.
- Minus 20% forfetar din venitul brut astfel obținut. Nu se cer documente justificative pentru cheltuieli.
- Impozit 10% pe venitul net anual, stabilit prin Declarația unică (art. 123 alin. (2)).
Normele metodologice mai conțin, la pct. 20 alin. (6), o referire la o cotă forfetară de 40%. Textul acela nu mai corespunde Codului fiscal, care prevede în prezent 20%. Între lege și norme, se aplică legea.
Ion Popescu închiriază un apartament unei persoane fizice, din 1 aprilie 2026, cu 2.500 lei pe lună. Prin contract, chiriașul achită și impozitul pe clădire de 600 lei, datorat de proprietar.
- chirie pe 2026: 9 luni × 2.500 = 22.500 lei;
- venit brut: 22.500 + 600 = 23.100 lei;
- cheltuieli forfetare: 20% × 23.100 = 4.620 lei;
- venit net: 23.100 − 4.620 = 18.480 lei;
- impozit: 10% × 18.480 = 1.848 lei, prin Declarația unică depusă până la 25 mai 2027.
Ce se greșește în practică
- Se scad cheltuieli reale (reparații, mobilier, utilități) în locul cotei forfetare de 20%.
- Se folosește cota de 40% din vechile prevederi ale normelor, în loc de cota din Codul fiscal.
- Impozitul pe clădire plătit de chiriaș pentru proprietar nu se adaugă la venitul brut.
- La un contract început în cursul anului se ia chiria pe 12 luni.
- Regula aceasta se aplică și chiriilor plătite de firme, deși acolo calculul se face la fiecare plată, cu reținere la sursă.
Ce face iConta.eu
Când chiriașul este o firmă din portofoliu, iConta.eu are în Operațiuni nota pentru chiria plătită unei persoane fizice. Nota aplică cota forfetară de 20% și reține 10% din venitul net la fiecare plată. Pentru chiria plătită de o persoană fizică, aplicația nu face calculul anual de mai sus. Declarația unică nu se generează încă din interfața aplicației, așa că venitul și impozitul le completează contabilul.