Persoana fizică care dă în chirie un apartament trebuie să țină Registrul de evidență fiscală?
Nu. Persoana fizică ce obține venituri din cedarea folosinței bunurilor, de exemplu din închirierea unui apartament, nu are obligația să completeze Registrul de evidență fiscală. Nu are nici obligația de a ține evidență contabilă. Motivul e simplu: venitul se stabilește din contract, iar cheltuielile se deduc forfetar, 20% din venitul brut. Nu există nimic de urmărit într-un registru.
Scutirea nu înseamnă că proprietarul nu are nicio obligație de evidență. Trebuie să înregistreze contractul la organul fiscal și să păstreze documentele pe baza cărora declară venitul. Excepția notabilă este închirierea camerelor pe termen scurt, unde registrul se completează la partea de venituri.
Temeiul legal
„Contribuabilii care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor nu au obligația completării Registrului de evidență fiscală și de conducere a evidenței contabile." — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 84 alin. (10) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„Contribuabilii nu au obligația de completare a Registrului de evidență fiscală și de conducere a evidenței contabile." — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 84^1 alin. (7), chirii plătite de entități cu contabilitate (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„Pentru determinarea venitului net din închirierea pe termen scurt a camerelor situate în locuințe proprietate personală, contribuabilii completează numai partea referitoare la venituri din Registrul de evidență fiscală și nu au obligații privind evidența contabilă." — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 85 alin. (7) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Ce rămâne de făcut, deși registrul nu e obligatoriu:
- Înregistrarea contractului și a fiecărei modificări la organul fiscal, în cel mult 30 de zile (art. 83 alin. (5)). Obligația nu se aplică arendării și închirierii camerelor pe termen scurt.
- Păstrarea contractului și a actelor adiționale. Venitul brut se stabilește din chiria contractuală, indiferent de încasare (art. 84 alin. (2)), deci contractul ține locul registrului.
- Dovezile pentru venitul în natură și pentru cheltuielile proprietarului plătite de chiriaș, care se adaugă la venitul brut (art. 84 alin. (1)).
- Declarația unică, prin care se stabilește impozitul pe chiriile de la persoane fizice. Termenul este 25 mai a anului următor (art. 122 alin. (3)).
- Chiriaș firmă (art. 84^1). Registrul nu e obligatoriu nici aici. Firma reține impozitul la plată, iar proprietarul poate cere un document care atestă impozitul reținut și plătit (art. 84^1 alin. (4)).
- Excepția: camerele pe termen scurt (art. 85 alin. (7)). Se completează partea de venituri din registru, pentru că venitul se stabilește din încasări, nu din contract. Aceeași regulă se aplică peste 7 camere (art. 68^3 alin. (7)).
Ion Popescu are două surse de venit din închiriere în 2026:
- Apartamentul din București, închiriat unei persoane fizice cu 2.000 lei pe lună. Nu completează Registrul de evidență fiscală. Păstrează contractul și dovada înregistrării lui. În Declarația unică trece venitul brut de 24.000 lei, venitul net de 19.200 lei și impozitul de 1.920 lei.
- Două camere dintr-o altă locuință proprietate personală, închiriate pe termen scurt prin platforme. Pentru ele completează partea de venituri din Registrul de evidență fiscală, cu încasările de 18.000 lei, și ține fișa de ocupare. Venit net: 18.000 − 30% = 12.600 lei; impozit: 1.260 lei.
Aceeași persoană poate avea astfel, pentru venituri din închiriere, obligații de evidență diferite.
Ce se greșește în practică
- Proprietarul ține un registru cu cheltuieli de reparații, crezând că le poate deduce. Cota forfetară de 20% exclude deducerea cheltuielilor reale.
- Scutirea de registru este înțeleasă ca scutire de orice obligație, inclusiv de înregistrarea contractului.
- Regula apartamentului se aplică și camerelor închiriate pe termen scurt, unde registrul trebuie completat la venituri.
- Proprietarul cu chiriaș firmă nu cere documentul care atestă impozitul reținut și plătit.
- Contractele și actele adiționale nu se păstrează, deși ele sunt baza venitului declarat.
Ce face iConta.eu
iConta.eu ține registrul de încasări și plăți pentru PFA-uri și alte activități în partidă simplă, nu pentru proprietarii persoane fizice cu venituri din chirii. Declarația unică nu se generează încă din interfața aplicației. Când chiriașul este o firmă din portofoliu, nota pentru chiria plătită unei persoane fizice calculează reținerea la sursă la fiecare plată.