Persoana fizică închiriază un apartament: în cât timp se înregistrează contractul și modificările lui la ANAF?
Proprietarul are la dispoziție cel mult 30 de zile de la semnarea contractului ca să îl înregistreze la organul fiscal competent. Același termen se aplică fiecărei modificări ulterioare: prelungire, schimbarea chiriei, act adițional. Termenul nu depinde de cine este chiriașul, persoană fizică sau firmă.
Temeiul
Codul fiscal art. 83 alin. (5), în forma dată de Legea 239/2025 și aplicabilă veniturilor din 2026: contribuabilii care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor din patrimoniul personal „au obligația înregistrării contractului încheiat între părți, precum și a modificărilor survenite ulterior, în termen de cel mult 30 de zile de la încheierea/producerea modificării acestuia, la organul fiscal competent”.
Sunt exceptate: - veniturile din arendare; - închirierea pe termen scurt a camerelor din locuințe proprietate personală, adică închirierea neîntreruptă a unei camere către aceeași persoană pentru maximum 30 de zile (art. 83 alin. (3)).
Procedura de înregistrare se stabilește prin ordin al președintelui ANAF (art. 83 alin. (6)).
Imobil deținut în comun
Dacă apartamentul are mai mulți proprietari, contractul sau actul de modificare desemnează proprietarul, uzufructuarul ori alt deținător legal care face înregistrarea (art. 83 alin. (5), teza a doua). Art. 133 alin. (29) scutește de desemnare contractele aflate în derulare la 1 ianuarie 2025 și actele lor de modificare înregistrate la organul fiscal înainte de această dată. Textul tranzitoriu trimite încă la „art. 83 alin. (6)”, numerotarea anterioară a regulii de desemnare.
Ce se înregistrează ca modificare
Textul vorbește de „modificările survenite ulterior”, fără altă distincție. Prin urmare, un act adițional care schimbă chiria, durata sau părțile se înregistrează tot în 30 de zile. Venitul brut se stabilește pe baza chiriei din contract, indiferent de momentul încasării (art. 84 alin. (1)-(2)). De aceea contractul înregistrat trebuie să corespundă permanent celui aplicat efectiv.
Exemplu
Contract semnat pe 28 ianuarie 2026, cu începere la 1 februarie și chiria de 2.000 lei pe lună, între o persoană fizică și un chiriaș persoană fizică: - înregistrare cel mai târziu pe 27 februarie 2026 (30 de zile de la 28 ianuarie); - pe 1 septembrie 2026 părțile semnează un act adițional care ridică chiria la 2.300 lei. Actul se înregistrează până pe 1 octombrie 2026; - venitul brut al anului se stabilește din chiriile contractuale: 7 luni × 2.000 + 4 luni × 2.300 = 23.200 lei (februarie-august și septembrie-decembrie). Pe această sumă se aplică cota forfetară de cheltuieli de 20% (art. 84 alin. (3)).
Când chiriașul este o firmă
Obligația de înregistrare rămâne a proprietarului. În plus, firma chiriașă, ca plătitor cu evidență contabilă, calculează, reține și virează impozitul la fiecare plată (art. 84^1). Contabilul firmei nu înregistrează contractul pentru proprietar, dar e util să ceară dovada înregistrării la dosarul contractului.
Pașii practici
- Notează data semnării contractului și calculează ziua a 30-a.
- La coproprietate, verifică dacă în contract e desemnat cine face înregistrarea.
- Pentru fiecare act adițional, reia termenul de 30 de zile de la data modificării.
- Păstrează dovada înregistrării împreună cu contractul.
De reținut
- Termenul este de cel mult 30 de zile de la încheiere sau de la modificare (Codul fiscal art. 83 alin. (5)).
- Nu se aplică arendării și închirierii camerelor pe termen scurt.
- La coproprietate, contractul desemnează proprietarul care înregistrează, cu excepția contractelor în derulare la 1 ianuarie 2025 (art. 133 alin. (29)).