Chirie în euro de la un chiriaș persoană fizică: ce curs se folosește pentru venitul anual?
Se folosește cursul de schimb mediu anual al pieței valutare, comunicat de Banca Națională a României pentru anul în care s-a realizat venitul. Chiria lunară exprimată în euro se evaluează la acest curs unic, iar venitul brut anual rezultă din chiriile lunare astfel evaluate. Nu contează cursul din ziua în care chiriașul a plătit și nici cursul de la sfârșitul fiecărei luni.
Consecința practică: venitul brut în lei poate fi calculat corect abia după încheierea anului, când se cunoaște cursul mediu anual. Calculul se face oricum în Declarația unică, depusă până la 25 mai a anului următor, deci informația e disponibilă la timp.
Temeiul legal
„În situația în care chiria reprezintă echivalentul în lei al unei valute, venitul brut anual se determină pe baza chiriei lunare evaluate la cursul de schimb mediu anual al pieței valutare, comunicat de Banca Națională a României, din anul de realizare a venitului." — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 84 alin. (3^1) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„În situația în care chiria reprezintă echivalentul în lei al unei valute, venitul brut se determină pe baza cursului de schimb comunicat de Banca Națională a României, din ziua precedentă celei în care se efectuează plata." — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 84^1 alin. (2), chirii plătite de entități cu contabilitate (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„În situația în care chiria reprezintă echivalentul în lei al unei valute, venitul brut anual se determină pe baza chiriei lunare evaluate la cursul de schimb al pieței valutare comunicat de Banca Națională a României, valabil pentru ultima zi a fiecărei luni, corespunzător lunilor din perioada de impunere." — HG 1/2016 (Normele metodologice ale Codului fiscal), titlul IV, pct. 20 alin. (5) (sursă: anaf_surse/hg_1_2016_norme_cod_fiscal.txt)
Trei regimuri de curs, după cine plătește chiria:
- Chiriaș persoană fizică (art. 84 alin. (3^1)): cursul mediu anual BNR din anul realizării venitului, aplicat chiriei lunare.
- Chiriaș firmă sau altă entitate cu contabilitate (art. 84^1 alin. (2)): cursul BNR din ziua precedentă plății. Calculul îl face firma, la fiecare plată, odată cu reținerea impozitului.
- Camere închiriate pe termen scurt (art. 85 alin. (4)): cursul BNR din ultima zi bancară anterioară fiecărei încasări.
Normele metodologice (pct. 20 alin. (5)) indică încă cursul din ultima zi a fiecărei luni. Codul fiscal a fost completat ulterior cu alin. (3^1), care prevede cursul mediu anual. Între lege și norme, se aplică legea, deci cursul mediu anual.
Alte reguli rămân aceleași ca la chiria în lei: baza este chiria din contract, indiferent de încasare (art. 84 alin. (2)), cota forfetară este 20%, iar impozitul este 10% din venitul net, prin Declarația unică.
Ion Popescu închiriază un apartament unei persoane fizice, cu 500 euro pe lună, pe tot anul 2026. Presupunem că BNR comunică pentru 2026 un curs mediu anual de 5,10 lei/euro (valoare ipotetică, folosită doar pentru calcul).
- chirie anuală: 12 × 500 = 6.000 euro;
- venit brut: 6.000 × 5,10 = 30.600 lei;
- cheltuieli forfetare: 20% × 30.600 = 6.120 lei;
- venit net: 30.600 − 6.120 = 24.480 lei;
- impozit: 10% × 24.480 = 2.448 lei, declarat până la 25 mai 2027.
Dacă același contract ar fi cu o firmă, firma ar converti fiecare plată la cursul din ziua precedentă și ar reține impozitul lunar.
Ce se greșește în practică
- Se folosește cursul din ziua încasării, ca la facturile comerciale.
- Se aplică cursul din ultima zi a lunii, după textul vechi din norme, în locul cursului mediu anual din Codul fiscal.
- Venitul se calculează la cursul de la 31 decembrie sau la cursul mediu al altui an.
- Se convertesc sumele efectiv încasate, deși baza este chiria din contract.
- Regula pentru chiriașul persoană fizică se aplică și când plătește o firmă, care trebuie să folosească cursul din ziua precedentă plății.
Ce face iConta.eu
iConta.eu preia cursurile BNR pentru facturile în valută ale firmelor, inclusiv din arhivele anuale, și le aplică pe data operațiunii. Aplicația nu calculează venitul anual din chirii al unei persoane fizice și nu aplică cursul mediu anual. Declarația unică nu se generează încă din interfața aplicației, așa că acest calcul îl face contabilul.