Firma chiriașă plătește utilitățile proprietarului persoană fizică: se majorează venitul brut din chirie?
Depinde de cine datorează, potrivit legii, cheltuiala respectivă. Codul fiscal art. 84^1 alin. (1) prevede că venitul brut din chirie „se majorează cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispozițiilor legale, în sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui deținător legal, dacă sunt efectuate de cealaltă parte contractantă”. Dacă firma plătește o cheltuială a proprietarului, suma intră în venitul brut și în baza impozitului reținut. Dacă plătește propriul consum, nu intră.
Regula și de ce contează pentru firmă
La chiriile plătite de persoane juridice sau de alte entități care au obligația de a conduce evidență contabilă, firma este cea care calculează, reține, declară și plătește impozitul (art. 84^1 alin. (4)-(5)). O cheltuială a proprietarului, plătită de firmă și omisă din venitul brut, înseamnă impozit reținut insuficient, iar obligația îi aparține plătitorului.
Venitul brut cuprinde, potrivit alin. (1): - sumele în bani stabilite prin contract; - echivalentul în lei al veniturilor în natură; - plus cheltuielile care cad legal în sarcina proprietarului și sunt suportate de chiriaș.
Cum delimitezi cheltuielile
Art. 84^1 nu enumeră cheltuielile. Normele metodologice scrise pentru art. 84 (HG 1/2016, titlul IV pct. 20) dau criteriul de lucru: se adaugă la venitul brut cheltuielile care sunt, „conform dispozițiilor legale sau înțelegerii contractuale”, în sarcina proprietarului, dar sunt efectuate de cealaltă parte. Aceleași norme precizează că proprietarul are obligația de a efectua cheltuielile de întreținere și reparare a locuinței închiriate (pct. 20 alin. (3)).
În practică, contabilul separă două situații: - consumul chiriașului (energie, apă, gaz consumate în spațiul închiriat), pe care contractul îl pune în sarcina chiriașului: nu majorează venitul brut, fiindcă firma își plătește propria cheltuială; - cheltuielile proprietarului (reparații care îi revin, impozitul pe clădire, alte obligații ale proprietarului conform contractului), plătite de firmă: majorează venitul brut.
Formularea exactă a contractului este decisivă. Aceeași factură de utilități poate fi cheltuiala chiriașului într-un contract și a proprietarului în altul.
Exemplu numeric
Chiria: 3.000 lei pe lună. În aprilie 2026, firma plătește pe lângă chirie și o reparație de 500 lei, pe care contractul o pune în sarcina proprietarului, fără să o scadă din chirie.
- Venit brut: 3.000 + 500 = 3.500 lei
- Cheltuieli forfetare 20% (art. 84^1 alin. (3)): 700 lei
- Venit net: 2.800 lei
- Impozit reținut 10% (alin. (5)): 280 lei, față de 240 lei fără majorare
Energia electrică consumată de firmă în spațiu, plătită de firmă conform contractului, nu intră în calcul.
Dacă firma plătește cheltuiala proprietarului și reduce corespunzător chiria, normele pentru art. 84 (pct. 20 alin. (4)) arată că impunerea rămâne nemodificată în limita cotei forfetare. În acest caz, suma totală suportată de firmă nu crește.
Pași practici pentru contabil
- Citește clauza de cheltuieli din contract înainte de prima plată.
- Pentru fiecare plată a firmei în legătură cu spațiul, stabilește în sarcina cui cade.
- Adaugă la venitul brut al lunii cheltuielile proprietarului plătite de firmă și reține impozitul la momentul plății.
- Virează impozitul până pe 25 a lunii următoare (alin. (6)).
De reținut
- Codul fiscal art. 84^1 alin. (1): cheltuielile proprietarului suportate de firma chiriașă majorează venitul brut.
- Consumul propriu al chiriașului, suportat conform contractului, nu majorează venitul.
- Omisiunea duce la impozit reținut insuficient, în sarcina firmei plătitoare.