Chiria neîncasată de la chiriașul persoană fizică se impozitează totuși la proprietar?
Da. Pentru chiriile plătite de persoane fizice, venitul brut se stabilește pe baza chiriei prevăzute în contract pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul încasării. Dacă chiriașul nu plătește, proprietarul declară și impozitează totuși chiria contractuală a anului. Legea nu prevede, pentru această categorie, o corecție pentru chiria neîncasată.
Regula surprinde mulți proprietari, pentru că alte venituri din închiriere se impozitează după încasare. Camerele închiriate pe termen scurt au venitul brut stabilit din sumele încasate. La chiriile plătite de firme, impozitul se reține la plată. Pentru apartamentul închiriat unei persoane fizice, contează doar contractul.
Temeiul legal
„În cazul veniturilor obținute din închirierea bunurilor mobile și imobile din patrimoniul personal, venitul brut se stabilește pe baza chiriei prevăzute în contractul încheiat între părți pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul încasării chiriei." — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 84 alin. (2) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„Venitul brut reprezintă totalitatea sumelor în bani și/sau echivalentul în lei al veniturilor în natură încasate în cursul anului fiscal." — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 85 alin. (2), închirierea camerelor pe termen scurt (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„au obligația înregistrării contractului încheiat între părți, precum și a modificărilor survenite ulterior, în termen de cel mult 30 de zile de la încheierea/producerea modificării acestuia, la organul fiscal competent." — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 83 alin. (5) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Ce urmează din regulă:
- Baza este contractul, nu extrasul de cont. Chiria anuală din contract se impozitează integral, chiar dacă o parte nu a fost încasată.
- Încasarea ulterioară nu se mai impozitează a doua oară. Chiria din 2026 plătită cu întârziere în 2027 a fost deja inclusă în venitul anului 2026.
- Modificarea contractului are efect doar pentru viitor. O reducere a chiriei sau încetarea contractului schimbă baza de la data actului. Actul trebuie înregistrat la organul fiscal în 30 de zile (art. 83 alin. (5)), pentru ca organul fiscal să vadă ce chirie se aplică. Legea nu prevede o corecție retroactivă pentru lunile deja scadente.
- Contractul înregistrat ajută și la recuperare. Potrivit Codului civil (art. 1.798), contractul de locațiune înregistrat la organele fiscale este titlu executoriu pentru plata chiriei.
- Excepțiile stabilite prin lege: închirierea camerelor pe termen scurt (venit brut după încasări, art. 85 alin. (2)) și chiriile plătite de entități cu contabilitate, unde impozitul se calculează la fiecare plată (art. 84^1).
Ion Popescu are un contract cu un chiriaș persoană fizică pentru 3.000 lei pe lună, pe tot anul 2026. Chiriașul plătește doar ianuarie–august, apoi nimic. Pe 1 noiembrie 2026 părțile reziliază contractul, iar rezilierea se înregistrează la organul fiscal.
- Chirie contractuală pe 2026: ianuarie–octombrie, 10 luni × 3.000 = 30.000 lei. Noiembrie și decembrie nu mai intră, contractul fiind încetat.
- Încasat efectiv: 8 luni × 3.000 = 24.000 lei.
- Venit brut impozabil: 30.000 lei, nu 24.000.
- Venit net: 30.000 − 20% = 24.000 lei; impozit 10% = 2.400 lei.
Dacă rezilierea nu ar fi fost făcută, chiria pe 12 luni (36.000 lei) ar fi rămas baza de calcul.
Ce se greșește în practică
- Proprietarul declară doar ce a încasat, ca la închirierea camerelor pe termen scurt.
- Chiria restantă încasată în anul următor este declarată din nou ca venit al acelui an.
- Contractul nu este reziliat sau modificat la timp, iar chiria se acumulează ca venit impozabil pe hârtie.
- Rezilierea sau reducerea chiriei nu se înregistrează la organul fiscal, deși termenul de 30 de zile se aplică și modificărilor.
- Regula este aplicată chiriilor plătite de firme, unde impozitul se reține doar la plată.
Ce face iConta.eu
iConta.eu nu calculează impozitul anual al unui proprietar persoană fizică și nu urmărește chiriile restante ale acestuia. Declarația unică nu se generează încă din interfața aplicației. Pentru firmele din portofoliu care plătesc chirie unei persoane fizice, nota din Operațiuni calculează reținerea la plată: 20% forfetar și 10% impozit pe venitul net.