Contractul de închiriere înregistrat la ANAF poate deveni titlu executoriu pentru chirie?
Da. Codul civil prevede că un contract de locațiune încheiat sub semnătură privată și înregistrat la organele fiscale constituie titlu executoriu pentru plata chiriei, la termenele și în modalitățile din contract sau, în lipsa lor, din lege. Efectul este același cu al unui contract încheiat în formă autentică. Pentru chiria neplătită, proprietarul are deja titlul executoriu în mână.
Instrucțiunile ANAF tratează separat această situație: înregistrarea o poate cere și locatorul care nu are obligație fiscală de înregistrare, tocmai ca să obțină titlul executoriu. Un exemplu este o firmă care închiriază un spațiu. Pentru ea, înregistrarea este o opțiune de protecție, nu o obligație fiscală.
Temeiul legal
„Contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum și cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege." — Codul civil (Legea 287/2009), art. 1.798 (sursă: anaf_surse/legea_287_2009.html)
„locatorii care solicită înregistrarea contractului la organul fiscal pentru a constitui titlu executoriu pentru plata chiriei la termenele și modalitățile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege." — OPANAF 161/2025, anexa, secțiunea Depunerea cererii (sursă: anaf_surse/ordin_161_2025.html)
„d) organul fiscal în a cărui evidență este înregistrat ca plătitor de impozite, taxe și contribuții locatorul persoană juridică/altă entitate fără personalitate juridică." — OPANAF 161/2025, anexa, secțiunea Depunerea cererii, lit. d) (sursă: anaf_surse/ordin_161_2025.html)
„Dispozițiile alin. (2) se aplică în mod corespunzător și contractului încheiat pe perioadă determinată prin înscris sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal competent." — Codul civil (Legea 287/2009), art. 1.809 alin. (3) (sursă: anaf_surse/legea_287_2009.html)
Ce înseamnă practic:
- Titlul acoperă plata chiriei. Executarea poate porni pentru chiria scadentă și neplătită, la termenele din contract.
- Înregistrarea e decisivă. Același contract, neînregistrat și neautentificat, nu are caracter de titlu executoriu în temeiul art. 1.798.
- Cine poate cere înregistrarea: contribuabilii care au obligația fiscală de înregistrare, coproprietarul desemnat și orice locator care vrea titlu executoriu pentru chirie. Ultima categorie îi include pe locatorii persoane juridice.
- Unde: persoana fizică rezidentă la organul fiscal al domiciliului fiscal, nerezidentul după locul imobilului sau al împuternicitului, iar persoana juridică la organul fiscal unde este înregistrată ca plătitor.
- Restituirea spațiului. Pentru contractul pe perioadă determinată, înregistrat la organul fiscal, art. 1.809 alin. (3) extinde caracterul executoriu și asupra obligației de restituire a bunului la expirarea termenului.
- ANAF nu încasează chiria. Organul fiscal doar înregistrează contractul. Executarea silită o declanșează proprietarul, prin procedura de drept comun.
SC Exemplu SRL închiriază, din 1 februarie 2026, un spațiu comercial lui Ion Popescu PFA, pe doi ani, cu chiria de 3.000 lei pe lună, scadentă pe 5 ale lunii. Firma nu are obligație fiscală de înregistrare, dar cere înregistrarea contractului la organul fiscal unde este înregistrată ca plătitor, pentru a obține titlu executoriu.
În 2026, chiriașul nu plătește chiriile din iunie, iulie și august: 3 × 3.000 = 9.000 lei. Contractul înregistrat este titlu executoriu pentru acești 9.000 lei, la scadențele din contract. La expirarea contractului, pe 31 ianuarie 2028, contractul înregistrat este titlu executoriu și pentru eliberarea spațiului.
Ce se greșește în practică
- Firmele locatoare nu înregistrează contractele, pentru că „nu sunt obligate", și pierd avantajul titlului executoriu.
- Se crede că înregistrarea fiscală e doar o formalitate pentru impozit, fără efecte civile.
- Actele adiționale care schimbă chiria nu se înregistrează. Executarea pentru chiria nouă devine atunci discutabilă.
- Contractul pe durată nedeterminată este tratat ca titlu executoriu pentru eliberarea spațiului la orice dată, deși art. 1.809 alin. (3) vizează contractele pe perioadă determinată.
- Se așteaptă ca ANAF să recupereze chiria, deși înregistrarea doar conferă titlul.
Ce face iConta.eu
iConta.eu nu înregistrează contracte la organul fiscal și nu urmărește executarea chiriilor restante. Pentru o firmă din portofoliu care dă spații în chirie, aplicația generează în Operațiuni nota pentru chiria încasată, cu TVA după cota declarată. Chiria facturată și neîncasată rămâne în soldul contului de clienți. Cererea de înregistrare și demersurile de executare le face firma.