Clădire și teren vândute împreună sub același număr cadastral: ce regim de TVA urmează terenul?
Când se vinde un corp funciar unic, adică o clădire și terenul pe care este construită, identificate printr-un singur număr cadastral, cele două nu se analizează separat la TVA. Bunul mai puțin valoros urmează regimul celui mai valoros. Dacă terenul valorează mai puțin decât clădirea, terenul urmează regimul clădirii. Dacă clădirea valorează mai puțin decât terenul, clădirea urmează regimul terenului. Valorile se iau din raportul de expertiză sau de evaluare.
Contează în practică pentru că o clădire veche se vinde, de regulă, scutit, iar un teren construibil se vinde taxabil. Regula valorii decide dacă întregul preț se facturează cu TVA sau fără.
Temeiul legal
„În aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci când se livrează un corp funciar unic format din construcția și terenul pe care aceasta este edificată, identificat printr-un singur număr cadastral: [...] a) terenul pe care s-a edificat construcția urmează regimul construcției, dacă valoarea acestuia este mai mică decât valoarea construcției așa cum rezultă din raportul de expertiză/evaluare; [...] b) construcția va urma regimul terenului pe care este edificată, dacă valoarea acesteia este mai mică decât valoarea terenului așa cum rezultă din raportul de expertiză/evaluare; [...] c) dacă terenul și construcția au valori egale, așa cum rezultă din raportul de expertiză/evaluare, regimul corpului funciar se stabilește în funcție de bunul imobil cu suprafața cea mai mare." — Normele metodologice (HG 1/2016), Titlul VII, pct. 55 alin. (1) (sursă: anaf_surse/hg_1_2016_norme_cod_fiscal.txt)
„livrarea de construcții/părți de construcții și a terenurilor pe care sunt construite, precum și a oricăror altor terenuri. Prin excepție, scutirea nu se aplică pentru livrarea de construcții noi, de părți de construcții noi sau de terenuri construibile." — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 292 alin. (2) lit. f) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Pașii de verificare:
- Este un corp funciar unic? Clădirea și terenul trebuie să fie identificate printr-un singur număr cadastral. Dacă au numere cadastrale separate, fiecare bun se analizează separat.
- Ce regim are fiecare bun luat separat? Clădirea veche este scutită, clădirea nouă este taxabilă (art. 292 alin. (2) lit. f)). Terenul construibil este taxabil, celălalt teren este scutit.
- Care valorează mai mult? Se compară valorile din raportul de expertiză sau de evaluare. Bunul cu valoarea mai mică urmează regimul celuilalt.
- La valori egale decide suprafața mai mare. Pentru construcție se ia suprafața construită desfășurată.
Excepție: dacă se vinde un teren pe care se află o construcție a cărei demolare a început înainte de livrare și a fost asumată de vânzător, operațiunea este, în ansamblu, livrarea unui teren (HG 1/2016, Titlul VII, pct. 55 alin. (2)). Regula comparării valorilor nu se mai aplică.
Opțiunea de taxare: pentru livrările scutite de clădiri și terenuri, vânzătorul poate opta pentru taxare, în condițiile normelor (art. 292 alin. (3)).
SC Exemplu SRL vinde un depozit vechi, pus în funcțiune acum 15 ani, împreună cu terenul de sub el, sub un singur număr cadastral. Raportul de evaluare arată: - clădire: 300.000 lei; - teren (construibil, luat separat): 200.000 lei.
Terenul valorează mai puțin decât clădirea, deci urmează regimul clădirii vechi. Întreaga livrare de 500.000 lei este scutită de TVA, dacă vânzătorul nu optează pentru taxare. Dacă valorile ar fi fost inverse (clădire 200.000 lei, teren 300.000 lei), clădirea ar fi urmat regimul terenului construibil, iar întreaga livrare ar fi fost taxabilă.
Ce se greșește în practică
- Se împarte prețul pe clădire și teren și se aplică regimuri diferite fiecărei părți, deși bunurile formează un corp funciar unic cu un singur număr cadastral.
- Se decide regimul fără raport de expertiză sau de evaluare, doar după valoarea contabilă sau după prețul negociat. Norma cere valorile din raportul de expertiză/evaluare.
- Se aplică regula și când clădirea și terenul au numere cadastrale diferite.
- Se uită excepția pentru terenul cu construcție în curs de demolare asumată de vânzător, care se tratează ca livrare de teren.
Ce face iConta.eu
iConta.eu contează factura emisă pe cota aleasă și generează decontul D300, validat pe validatorul oficial ANAF. O livrare scutită, emisă cu cota 0%, este semnalată în D300 pentru clasificare manuală. Aplicația nu stabilește regimul unui imobil după raportul de evaluare. Încadrarea livrării rămâne decizia contabilului.