Clădirile construite pentru vânzare sunt stocuri sau mijloace fixe?
Destinația decide, nu natura fizică a bunului. O clădire sau un ansamblu de locuințe construit special pentru a fi vândut nu e un mijloc fix, chiar dacă „arată" ca unul — contabil, e stoc, la fel ca orice produs destinat comercializării.
Temeiul legal
„În cazul în care un activ care a fost inițial recunoscut la terenuri este folosit ulterior pentru construirea de ansambluri de locuințe destinate vânzării, valoarea terenului se evidențiază distinct la stocuri, la valoarea de înregistrare în contabilitate." — OMFP 1802/2014, pct. 274 alin. (1)
„În cazul activelor de natura ansamblurilor sau complexurilor de locuințe care inițial erau destinate vânzării și care ulterior își schimbă destinația, urmând a fi folosite de entitate pe o perioadă îndelungată sau să fie închiriate unor terți, în contabilitate se înregistrează un transfer de la stocuri la imobilizări corporale. Transferul se efectuează la data schimbării destinației, la valoarea la care activele erau înregistrate în contabilitate (reprezentată de cost)." — OMFP 1802/2014, pct. 275
Regula e simetrică pe destinație, nu pe formă: cât timp un ansamblu de locuințe (sau, prin extensie, orice construcție) e destinat vânzării, inclusiv terenul aferent, întreg activul se ține la stocuri — nu se amortizează, se evaluează și se descarcă la costul de producție/achiziție, ca orice marfă sau produs finit. Doar dacă, la un moment dat, decizia se schimbă și firma optează să folosească îndelungat construcția (sediu propriu) sau s-o închirieze unor terți, atunci apare transferul explicit la imobilizări corporale — la data schimbării de destinație, la valoarea contabilă de atunci (cost), nu la o reevaluare.
Ce se greșește în practică
- Se înregistrează de la început o construcție destinată vânzării direct ca mijloc fix, cu amortizare calculată — regula corectă e evidența la stocuri, fără amortizare, cât timp destinația rămâne vânzarea.
- Se omite transferul la stocuri a terenului aferent unui ansamblu de locuințe destinat vânzării, deși el fusese inițial recunoscut ca imobilizare — pct. 274 cere explicit separarea lui distinctă la stocuri.
- Se reevaluează activul la data schimbării de destinație (din stoc în imobilizare), în loc să se transfere la costul deja înregistrat în contabilitate, așa cum prevede pct. 275.
Ce face iConta.eu
Clasificarea corectă — stoc sau mijloc fix — rămâne o decizie a contabilului la momentul înregistrării, în funcție de destinația reală a construcției: un bun ținut ca stoc intră prin fluxurile de gestiune ale aplicației, iar unul afectat propriei activități pe termen lung intră în registrul de mijloace fixe, cu amortizare calculată de motorul dedicat. iConta.eu nu are un modul specializat pentru contabilitatea unui dezvoltator imobiliar (evidența pe proiecte de construcție, cost de producție pe faze) — odată stabilită destinația bunului, îl încadrezi în modulul corespunzător (stocuri sau mijloace fixe), iar dacă destinația se schimbă ulterior, transferul între ele se înregistrează manual, la costul din evidență.