Contabilitate imobiliare 2026: tranzacții și închirieri
Contabilitatea imobiliară pentru majoritatea firmelor din România nu înseamnă tranzacții de vânzare-cumpărare de terenuri și construcții (un domeniu specializat, cu reguli proprii de TVA la construcții noi), ci mai frecvent gestiunea chiriilor — spațiul propriu închiriat unui chiriaș, sau spațiul închiriat de firmă de la un proprietar — și refacturarea utilităților aferente.
Temeiul legal
„Atunci când o persoană impozabilă care acționează în nume propriu, dar în contul altei persoane, ia parte la o prestare de servicii, se consideră că a primit și a prestat ea însăși serviciile respective." — Legea 227/2015, art. 271 alin. (2) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Ce înseamnă asta pentru chirii și refacturarea utilităților:
- Chiria încasată de firmă (proprietar) de la un chiriaș, în cadrul unei activități economice, e un venit din prestare de servicii, cu TVA colectată dacă firma e plătitoare — nota contabilă tipică e 4111 = 706/708 + 4427.
- Chiria plătită unei alte persoane juridice, cu factură, se înregistrează pe cheltuială cu TVA deductibilă (612 = 401 + 4426); dacă proprietarul e persoană fizică, plata se face fără TVA și fără reținere la sursă, pentru că persoana fizică își declară singură venitul din chirie prin Declarația unică.
- Refacturarea utilităților (energie, apă, gaz) de la chiriaș către proprietar sau invers urmează „structura de comisionar" de la art. 271 alin. (2): firma care primește factura de la furnizorul de utilități și o refacturează mai departe e considerată, din perspectiva TVA, că a primit și a prestat ea însăși serviciul — deci aplică aceeași cotă de TVA la refacturare ca cea de pe factura primită, nu o cotă proprie diferită.
- Contractul de comodat (folosința gratuită a unui spațiu, fără chirie) e distinct de închiriere: bunul nu intră în patrimoniul comodatarului, se ține evidență extracontabilă (D8031/8038), iar cheltuielile de funcționare (utilități, reparații curente) suportate de comodatar rămân deductibile doar dacă asta prevede explicit contractul.
Ce se greșește în practică
- Se refacturează utilitățile cu o cotă de TVA diferită de cea de pe factura originală primită de la furnizor, deși structura de comisionar impune păstrarea aceleiași cote la refacturare.
- Se tratează comodatul ca pe o închiriere cu chirie zero, înregistrând bunul primit ca activ propriu în contabilitate — comodatul rămâne extracontabil, în conturi în afara bilanțului (clasa 8).
- Se aplică reținere la sursă sau TVA pe chiria plătită unei persoane fizice, deși legea nu prevede nici una, nici alta pentru acest tip de raport contractual — persoana fizică declară singură venitul prin Declarația unică.
Ce face iConta.eu
iConta.eu are un modul dedicat pentru comodat, chirii și refacturarea utilităților, cu notele contabile corecte pentru fiecare situație: chirie încasată/plătită, structura de comisionar pentru refacturare (cu păstrarea cotei de TVA de pe factura primită) și evidența extracontabilă pentru comodat. Ce aplicația nu acoperă e un modul dedicat tranzacțiilor propriu-zise de vânzare-cumpărare de imobile (teren, construcție nouă/veche, TVA la construcții noi, ajustări de TVA la vânzarea unui imobil pentru care s-a dedus taxa) — acestea rămân tratate ca notă contabilă manuală, introdusă de contabil conform regulilor specifice fiecărei tranzacții.