Cu ce contract se angajează administratorul unei asociații de proprietari: CIM sau prestări servicii?
Legea 196/2018 permite ambele variante: administratorul se angajează fie cu contract individual de muncă, fie cu contract de prestări servicii. Alegerea ține de cine este administratorul. O persoană fizică poate fi salariată a asociației. O persoană fizică autorizată sau o firmă specializată în administrarea condominiilor prestează serviciul pe bază de contract de administrare, scris și cu titlu oneros.
Alegerea schimbă fiscalitatea pentru asociație. Cu CIM, asociația e angajator: calculează salariul, reține impozitul și contribuțiile și depune D112. Cu prestări servicii de la un PFA sau de la o firmă, asociația primește factură și plătește prețul contractului.
Temeiul legal
„(1) Administrarea condominiului poate fi realizată de către persoane fizice, persoane fizice autorizate, sau persoane juridice specializate, autorizate conform legii. (2) Activitatea de administrare include activități de administrare tehnică și întreținere a proprietății comune, de contabilitate și de casierie. (3) Orice alte activități de administrare care nu sunt reglementate prin lege sau prin statutul asociației sunt condiționate de hotărârea adunării generale a asociației de proprietari. (4) Administratorii sunt angajați pe bază de contract individual de muncă sau contract de prestări servicii, cu respectarea prevederilor legale în vigoare." — Legea 196/2018, art. 64 alin. (1)-(4) (sursă: anaf_surse/legea_196_2018_asociatii_proprietari_consolidat.txt) „i) contract de administrare - acordul scris încheiat între o asociație de proprietari și un administrator de condominii, care poate fi persoană fizică, persoană fizică autorizată sau o persoană juridică cu obiect de activitate administrarea condominiilor, în vederea prestării unor activități și îndeplinirii unor obiective stabilite de asociația de proprietari, conform legii. Contractul de administrare este un contract cu titlu oneros și se încheie în formă scrisă;" — Legea 196/2018, art. 2 lit. i) (sursă: anaf_surse/legea_196_2018_asociatii_proprietari_consolidat.txt)
Cum se alege, practic:
- Persoană fizică, salariată: contract individual de muncă. Asociația e angajator și declară salariile în D112. Postul și salariul trebuie să fie aprobate de adunarea generală, în limita bugetului (art. 53 lit. h)).
- Persoană fizică autorizată (PFA): contract de prestări servicii, de tip contract de administrare, pe baza facturii emise de PFA.
- Persoană juridică specializată: contract de administrare cu o firmă care are ca obiect de activitate administrarea condominiilor (art. 64 alin. (6)). Firma trebuie să aibă atestat pentru toți angajații care prestează administrarea (art. 64 alin. (7)).
- În toate cazurile: administratorul persoană fizică prezintă atestatul de administrator de condominii și cazierul judiciar (art. 64 alin. (5)). Contractul de administrare se încheie în scris.
Legea mai prevede că administratorul și familia lui, dacă sunt membri ai asociației la care e angajat, nu votează în problemele privind activitatea administratorului (art. 49 alin. (3) lit. h)).
Asociația de Proprietari Bloc Exemplu are două opțiuni pentru 2026. Prima: angajează cu CIM un administrator atestat, cu salariul brut de 4.050 lei în primul semestru, egal cu salariul minim. Asociația datorează salariul, reține impozitul și contribuțiile, plătește CAM de 2,25% și depune D112. A doua: încheie contract de administrare cu SC Exemplu Administrare SRL, pentru 3.000 lei pe lună, pe factură. Asociația nu mai e angajator pentru această funcție, dar verifică atestatele angajaților firmei.
Ce se greșește în practică
- Se încheie „contract de colaborare" nescris sau o simplă înțelegere verbală. Contractul de administrare trebuie încheiat în scris.
- Se încheie contract de prestări servicii cu o persoană fizică neautorizată, care lucrează efectiv ca salariat, cu program și subordonare.
- Se contractează o firmă al cărei obiect de activitate nu e administrarea condominiilor sau ai cărei angajați nu au atestat.
- Postul de administrator nu figurează în hotărârea adunării generale privind numărul și funcțiile personalului.
Ce face iConta.eu
Dacă administratorul e angajat cu CIM, iConta.eu calculează salariul în modulul de salarizare și generează D112, validată pe validatorul oficial ANAF, cu depunere din SPV. Pentru contractul de prestări servicii, factura primită se înregistrează în contabilitate. Aplicația nu verifică atestatul administratorului și nu alege în locul contabilului tipul de contract.