Ce declarație informativă depune notarul pentru vânzările de imobile și până la ce dată?
Notarul public depune o declarație informativă privind transferurile de proprietăți imobiliare din patrimoniul personal, la organul fiscal teritorial. Termenul este lunar, până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care s-au autentificat actele de transfer. Declarația cuprinde, pentru fiecare tranzacție, cel puțin părțile, valoarea din act, impozitul, taxele notariale și numărul cadastral.
Declarația e distinctă de plata impozitului pe transfer. Notarul calculează și încasează impozitul înainte de autentificare și îl plătește până pe 25 a lunii următoare încasării (art. 111 alin. (6)). Declarația informativă de la art. 113 îi raportează organului fiscal fiecare tranzacție autentificată.
Temeiul legal
„Notarii publici au obligația să depună lunar, până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care a avut loc autentificarea actelor privind transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal, la organul fiscal teritorial, o declarație informativă privind transferurile de proprietăți imobiliare, cuprinzând cel puțin următoarele elemente pentru fiecare tranzacție:" — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 113 (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„a) părțile contractante; ... b) valoarea înscrisă în documentul de transfer; ... c) impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal; ... d) taxele notariale aferente transferului. ... e) numărul cadastral al proprietății imobiliare." — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 113 lit. a)-e) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Elementele obligației:
- Cine: notarii publici care autentifică acte de transfer al proprietăților imobiliare din patrimoniul personal.
- Unde: la organul fiscal teritorial.
- Periodicitate: lunară. Partea introductivă a art. 113 are această formă de la 1 ianuarie 2024.
- Termen: 25 inclusiv a lunii următoare celei în care a avut loc autentificarea. Contează data autentificării actului, nu data plății prețului între părți.
- Conținut minim, pe fiecare tranzacție:
- părțile contractante (lit. a));
- valoarea înscrisă în documentul de transfer (lit. b));
- impozitul pe venitul din transfer (lit. c));
- taxele notariale aferente transferului (lit. d));
- numărul cadastral al proprietății (lit. e)).
- Lit. b^1) este abrogată din 2023. Nu se mai raportează elementul care figura acolo.
Textul spune „cel puțin". Formularul aprobat poate cere și alte date, dar acestea cinci sunt obligatorii prin lege. Art. 113 se referă la fiecare tranzacție de transfer autentificată. Nu exclude transferurile pentru care impozitul nu se datorează, cum sunt donațiile între rude până la gradul al III-lea (art. 111 alin. (2) lit. b)). Pentru ele, impozitul raportat este zero.
Biroul notarial al notarului Ion Popescu autentifică în octombrie 2026 trei acte:
- pe 3 octombrie, vânzarea unui apartament cu 400.000 lei, deținut de vânzător de 5 ani: impozit 1% = 4.000 lei (art. 111 alin. (1) lit. b));
- pe 15 octombrie, vânzarea unui teren cu 150.000 lei, deținut de 2 ani: impozit 3% = 4.500 lei (lit. a));
- pe 28 octombrie, o donație între frați, scutită (art. 111 alin. (2) lit. b)).
Până la 25 noiembrie 2026, biroul plătește impozitul încasat în octombrie, de 8.500 lei. Până la aceeași dată, depune declarația informativă pentru octombrie, cu toate cele trei tranzacții și elementele de la lit. a)-e).
Ce se greșește în practică
- Declarația se depune semestrial. De la 1 ianuarie 2024, art. 113 cere depunere lunară.
- Se raportează doar tranzacțiile cu impozit, iar donațiile scutite sau alte transferuri fără impozit rămân pe dinafară.
- Se omite numărul cadastral, element obligatoriu de la 1 ianuarie 2024 (lit. e)).
- Luna de raportare se stabilește după data încasării prețului sau a impozitului, în loc de data autentificării.
- Plata impozitului și declarația informativă se tratează ca o singură obligație. Au temeiuri diferite (art. 111 și art. 113), chiar dacă termenul e tot 25.
Ce face iConta.eu
iConta.eu are un formular pentru declarația informativă a notarilor privind impozitul pe veniturile din transferul proprietăților imobiliare (D208), care se alege pe lună, ca în art. 113. Contabilul biroului notarial completează antetul biroului, tranzacția, imobilul, beneficiarii și părțile contractante, cu verificarea ca fiecare set de cote să însumeze 100%. Aplicația adună sumele din acte, fără să recalculeze impozitul, și generează fișierul pentru luna aleasă. Formularul acceptă deocamdată o singură tranzacție cu un singur imobil.