Rezident din alt stat UE cu chirie din România: ce declarație depune până la 25 mai?
Persoana rezidentă fiscal în alt stat membru al Uniunii Europene care obține venituri din proprietăți imobiliare situate în România, de exemplu chirii, depune la ANAF o declarație privind veniturile realizate. Termenul este 25 mai, pentru anul expirat. Declarația servește schimbului automat de informații: pe baza ei, România comunică statului de rezidență veniturile din bunuri imobile ale rezidenților acelui stat.
Obligația îi aparține proprietarului nerezident, nu chiriașului. Contabilul unei firme care închiriază de la un astfel de proprietar întâlnește situația în două feluri: când proprietarul îi cere date despre chiria plătită sau când propria firmă are un asociat ori un administrator străin care îi închiriază sediul.
Temeiul legal
„(2) Contribuabilii rezidenți ai altor state membre ale Uniunii Europene care obțin venituri din proprietăți imobiliare situate în România au obligația să depună la organul fiscal central o declarație privind veniturile realizate până în data de 25 mai a anului curent, pentru anul expirat. (3) Modelul și conținutul declarațiilor prevăzute la alin. (1) și (2) se aprobă prin ordin al președintelui A.N.A.F." — Codul de procedură fiscală (Legea 207/2015), art. 60 alin. (2) și (3) (sursă: anaf_surse/legea_207_2015_consolidat.txt)
„e) proprietatea asupra bunurilor imobile și venituri din bunuri imobile;" — Codul de procedură fiscală (Legea 207/2015), art. 291 alin. (1) lit. e) (sursă: anaf_surse/legea_207_2015_consolidat.txt)
Ce trebuie știut:
- Cine depune. Contribuabilul rezident al altui stat membru UE care obține venituri din proprietăți imobiliare situate în România. Contează rezidența fiscală, nu cetățenia: un cetățean român cu rezidența fiscală în Franța care își închiriază apartamentul din Cluj intră sub această obligație.
- La cine. La organul fiscal central, adică ANAF, nu la primărie.
- Ce declară. Veniturile realizate în anul expirat din proprietățile imobiliare din România.
- Termenul. 25 mai a anului următor. Pentru chiriile încasate în 2026, termenul este 25 mai 2027.
- Formularul. Modelul și conținutul se aprobă prin ordin al președintelui ANAF (art. 60 alin. (3)).
- Rolul în schimbul de informații. Categoria „proprietatea asupra bunurilor imobile și venituri din bunuri imobile" este una dintre cele pentru care România comunică automat informații statelor membre (art. 291 alin. (1) lit. e)).
Cum se completează tabloul informațiilor despre imobil:
- Primăria transmite separat datele despre proprietate. Organul fiscal local trimite anual la ANAF, până la 10 aprilie, informații despre imobilele deținute pe raza lui de rezidenți ai altor state membre (art. 60 alin. (4)). Dacă schimbul funcționează automat, pe bază de protocol, ANAF preia datele direct (alin. (8)).
- La cumpărare se depune declarația fiscală locală. Rezidentul din alt stat membru care dobândește un imobil în România depune declarația fiscală în condițiile și la termenele din Codul fiscal (art. 60 alin. (5)).
- Declarația privește informarea. Art. 60 alin. (2) reglementează declararea veniturilor în scopul schimbului de informații. Impozitarea chiriei se analizează separat, potrivit Codului fiscal (Legea 227/2015), și nu este tratată în acest articol.
Asociatul unic al SC Exemplu SRL este rezident fiscal în Austria și deține un apartament în Brașov. Îl închiriază firmei ca sediu social, cu 2.500 lei pe lună, pe tot anul 2026.
- Venit din chirie realizat în 2026: 2.500 × 12 = 30.000 lei.
- Asociatul depune la ANAF declarația privind veniturile din proprietăți imobiliare situate în România, pentru 2026, până la 25 mai 2027.
- Pentru a o completa, îi cere contabilului firmei situația chiriilor plătite în 2026: 12 plăți de câte 2.500 lei.
Primăria din Brașov, la rândul ei, comunică ANAF, până la 10 aprilie 2027, informațiile despre apartamentul deținut de un rezident austriac.
Ce se greșește în practică
- Proprietarul nerezident presupune că, dacă chiriașul este o firmă din România, aceasta „declară pentru el". Art. 60 alin. (2) pune obligația pe proprietar.
- Obligația este judecată după cetățenie, iar românii cu rezidența fiscală în alt stat membru sunt omiși.
- Declarația se depune la primărie, împreună cu impozitul pe clădire, deși destinatarul este ANAF.
- Termenul de 25 mai este ratat pentru că proprietarul nu are în România alte obligații declarative.
Ce face iConta.eu
iConta.eu nu întocmește declarația proprietarului nerezident, care nu este o obligație a firmei. Pentru firma chiriașă, aplicația ține evidența contabilă a chiriei: facturile sau documentele de plată, înregistrările în cont și plățile prin bancă, importate din extras. Pe baza acestor date, contabilul poate da proprietarului o situație exactă a sumelor plătite în anul respectiv.